关于对经济适用住房建设及管理情况进行综合调研的紧急通知
建设部办公厅 国家计委办公厅 国土资源部办公厅
关于对经济适用住房建设及管理情况进行综合调研的紧急通知
建办住房[2003]5号
北京市建委、计委、物价局及房屋土地管理局，河北、黑龙江、山东、江苏、安徽、浙江、江西、福建、湖南、陕西省建设厅、计委、物价局、国土资源厅：
为了进一步完善经济适用住房政策，规范经济适用住房管理，根据国务院领导同志的批示精神，建设部、国家计委、国土资源部将于今年2月中旬，开始对部分地区经济适用住房情况进行综合调研，以规范和指导各地经济适用住房建设及管理工作。现将调研的有关事项通知如下：
一、调研的主要内容
（一）经济适用住房有关政策贯彻落实情况
1、1998年以来经济适用住房土地供应情况；
2、经济适用住房中涉及的行政事业性收费减免情况；
3、经济适用住房价格监管情况，包括经济适用住房价格申报及审核程序；
4、经济适用住房购买对象申请、审核程序及执行情况；
5、经济适用住房控制标准及执行情况；
6、经济适用住房项目监管情况，包括经济适用住房招投标管理，经济适用住房土地使用情况及物业管理情况；
7、对违规行为的查处情况，包括对违规开发经济适用住房、炒买炒卖经济适用住房、不符合购买条件而购买经济适用住房等违规行为的监管及查处情况；
8、经济适用住房质量管理及售后服务情况。
（二）经济适用住房建设情况
1、1998年以来经济适用住房计划落实情况，包括年度计划下达及落实情况，施工、新开工、竣工面积情况；
2、经济适用住房建设标准，套型面积在80m2以内户型、80m2—100m2户型、100m2—120m2户型、120m2以上户型的比重结构情况；
3、年度投资完成情况，资金落实情况，其中政府拨款、银行贷款、预售款、企业自有资金和其他资金所占比重结构情况。
（三）经济适用住房销售情况
1、1998年以来已销售的经济适用住房面积，已解决的户数；
2、申请经济适用住房的总户数；
3、经济适用住房空置情况及原因。
（四）经济适用住房与国民经济的比例关系（1998年以来情况）
1、经济适用住房投资占GDP的比重；
2、经济适用住房投资占固定资产投资的比重；
3、经济适用住房供应量占住宅供应总量的比重；
4、经济适用住房投资占住宅投资总量的比重；
5、经济适用住房价格与商品住房的比较分析；
6、经济适用住房价格与购买经济适用住房家庭收入比较分析；
7、经济适用住房土地供应量与商品住宅土地供应量比较分析；
8、申请经济适用住房个人贷款占全部个人贷款的比重，经济适用住房项目贷款占房地产项目贷款的比重及还贷情况。
（五）当前推行经济适用住房政策过程中暴露的主要问题（附件3中反映的“政策贯彻不佳”、“总量不足与有效购买力不足并举”、“富人住进经济适用住房现象越演越烈”、“监督管理存在漏洞”、“部分经济适用住房不过关”等五类问题是否存在）及原因分析
（六）今后五年内经济适用住房预测需求量、计划供应量及相应政策措施
（七）对完善经济适用住房政策的意见和建议
（八）解决中低收入家庭住房的其他途径及落实情况，包括集资建房、合作建房的政策、建设、价格及监管情况等
二、调研要求
1、请有关省（自治区）建设厅、直辖市建委（房地局）会同省计委、物价局、国土等部门做好调研的准备工作，并提供书面材料和填好附表。
2、请各省（自治区）建设厅组织好有关城市相关部门做好调研的相应准备工作。具体调研城市以各调研组电话联系为准。
三、调研组成员
第一组：河北、陕西
第二组：北京、浙江、福建
第三组：山东、江西
第四组：湖南、黑龙江
第五组：江苏、安徽
参加各组调研人员的名单和分赴各地调研的具体时间将另行通知。
附件1：经济适用住房建设情况一览表
附件2：集资合作建房建设情况一览表
附件3：网上关于经济适用住房有关问题择要
中华人民共和国建设部办公厅
国家发展计划委员会办公厅
国土资源部办公厅
二○○三年二月十七日
附件3：
网上关于经济适用住房有关问题择要
一、政策贯彻情况不佳
部分城市不落实土地划拨、税费减免政策和控制价格等措施，致使经济适用房价格优势不明显；部分城市担心影响城市建设资金来源，不重视经济适用房建设，造成低价位住房短缺，满足不了中低收入家庭的住房需求；上海市目前尚未推行经济适用房制度。部分城市，如合肥市等在2002年度未开发建设经济适用房。
二、总量不足与有效购买力不足并存
经济适用房短缺，例如北京市的缺房户和城市内待迁居民甚至要连续几天几夜排队才能拿到认购房号。许多有需要的群众却无力购买经济适用房，一项对北京、上海等5城市的居民调查显示，60％的人认为经济适用房价格过高，主要原因是某些开发商把政府减免的部分税费算入住宅成本，还变相增加不合理收费。此外，建筑面积过大、过度追求品质也是低收入者不敢问津的一个原因。
三、“富人住进经济适用房”现象愈演愈烈
富人取得经济适用房的方式主要有直接购买、给有资格买经济适用房的老百姓一笔补偿经费、从倒房者手中购买等。
四、监督管理存在漏洞
一些城市尚无开发商招标机制，黑箱操作行为不断；部分开发商以经济适用房名义取得划拨土地后，不按规定建经济适用房，“严重扰乱正常土地市场秩序；“号贩子”利用网上注册认购楼盘之机高价倒卖认购房号，例如北京市回龙观天鸿园三期售楼现场倒卖认购号情况十分严重，号贩子动辄开价8000元、 1万元。
五、部分经济适用房质量不过关。
开发商服务意识不强，物业管理跟不上。
论家事代理权
罗朝栋
我国民法注重保护无过失交易安全，体现了权益保护从个人本位向社会本位转向发展趋势。家事代理权在审判实践中的确立或认可，正是这种发展趋势的具体表现，其符合民法通则诚实、过错原则立法精神，对于推动和完善我国市场经济具有重要意义。笔者试就家事代理权相关法律问题进行探析，以求对审判实践有所裨益。
一、家事代理权的法律概念及其特征。
家事代理权亦称夫妻代理权或者日常事务代理权，是指配偶一方本无代理权，在与第三人就实施日常事务为一定法律行为时，推定享有代理对方配偶行使权利的权利。其法律后果是配偶一方代表家庭所为的行为，对方配偶必须承担后果责任，配偶双方对其行为承担共同的连带责任。对配偶的家事代理权，世界上多数国家法律都作了规定。例如，瑞士民法第163条第2款规定，妻超越代理范围的行为，在不能为第三人所认识时，夫应承担责任。美国民法规定妻以夫的信用与商人交易，只要夫未表示反对，法律则承认妻有代理权。简言而之，即配偶一方本无代理权，而代理对方配偶行使权利的行为。这里的“家事”一词，即有“家庭事务”的意思。家事代理权是表见代理的一种特殊情形，其实质上属于广义上的无权代理，但其不同于一般的无权代理。无权代理非经被代理人追认不发生代理的效果，而家事代理权发生的代理效果无须被代理人追认。对于家事代理权我国法律虽未作规定，但在审判实践中，我国是承认家事代理权的。
笔者认为，家事代理权具有以下一些法律特征：
1、行使代理权的配偶一方须以家庭名义或配偶名义对外发生法律行为。在家庭事务当中，通常配偶一方以家庭名义或以另一方的名义对外发生法律关系，另一方对此则需承担民事法律责任，这是客观要件，其目的在于保护善意相对人的交易安全。
2、行使代理权的配偶一方应当具有相应的民事行为能力。没有完全民事行为能力的人在行使代理权时，由于缺乏民事法律行为生效基本要件，不构成家事代理权，对于夫妻双方不发生法律效力。若相对人是故意为之，相对人则应承担过错责任。
3、行使家事代理权须有相对人存在。家事代理在客观上表现为代理人的行为须系向相对人意思表示或者接受相对人的意思表示。很明显代理是由三方法律关系构成的，倘若第三人不存在，亦无代理可言，家事代理也不例外。
4、代理人的代理是属于无权代理性质。即代理人实质上是无权代理，而从法律上推定为有代理权，这是家事代理权的基本特征之一。如果是明确授权的，则属于委托代理情形，不发生家事代理。
5、代理人与被代理人须是配偶关系或外人相信其是配偶关系，足以使相对人相信其行为有效，这是家事代理的重要特征之一。如果缺乏这一特征，家事代理无法成立。
6、相对人在主观上必须是善意的、无过失的。如果相对人主观上有故意或过失的，如与一方配偶串通损害另一方配偶的合法权益，其代理行为无效。
7、家事代理发生推定为有权代理的法律后果。家事代理虽属无权代理，但它与狭义的无权代理不同，狭义的无权代理非经被代理人追认不发生代理的效果；而在家事代理情况下，将直接推定为有权代理的效果，即被代理人须对代理人的行为承担直接或连带法律责任。
二、家事代理权的构成要件。
与表见代理构成要件相比较，笔者认为，家事代理权应当具备以下四个构成要件：
1、配偶一方或行为人客观上实施了家事代理行为。即行为人必须以家庭名义或以另一方配偶名义与相对人发生民事法律关系，这里的行为人或者是合法夫妻的一方配偶，或者是假冒夫妻名义的一方配偶，若是后者，相对人要有充分理由相信行为人可以行使家事代理权，比如被假冒一方对发生家事代理行为不作否认，被假冒一方对此应承担家事代理的法律后果。
2、相对人依据一定事实，相信或认为行为人代理有效，在此基础上与行为人发生的民事法律关系行为。相对人所依据的事实包括两个方面，其一是被代理人的行为，即被代理人以书面或口头方式直接或间接向特定的或不特定的第三人表示以其配偶为代理人；其二是相对人有正当的客观理由相信其可行使代理权，如代理人与被代理人是合法的夫妻关系，或曾是夫妻关系，或是同居关系。
3、相对人主观上须为善意、无过失。相对人善意、无过失判断标准是相对人有无与一方当事人串通，或者相对人明知、应知行为人无权代理仍与之进行交易，相对人主观上存在故意，不应构成家事代理，给他人造成损失的，应根据其过错大小承担相应的赔偿责任。
4、符合代理的生效要件。代理人代理行为，应当是合法的，本身不属于无效或被撤销的内容。例如，标的必需是确定、可能和合法的，当事人须有相应的行为能力，否则按照无效或可撤销情形对待。
只有同时具备上述四个要件，才能构成家事代理权。
三、家事代理权的表现形态。
笔者认为，家事代理权主要有五种表现形态：
1、无授权型日常家事代理。一种情形是指一方配偶没有授权，另一方配偶以家庭名义对外进行日常事务活动，从法律上推定为行为人享有配偶代理权。其法律后果是对方配偶必须承担有权代理后果责任，即对行为人行为承担共同连带责任。如，夫或妻一方以家庭生产、生活名义对外借欠的债务，且能证明款项用于家庭生产、生活的，夫妻双方对此应负连带清偿责任。另一种情形是代理人与被代理人非配偶关系，周边的人公认是配偶关系的，如同居同出，形似夫妻的，而一方故意以配偶名义对外发生日常家事代理，相对人有理由相信行为人行为有效的，推定为有权家事代理。如，同居中日常家事代理就属这种情形。当然房屋转让、车辆转让等特殊行为，法律规定必须办理有关登记手续或双方同意签名的，不能轻易推定为行使家事代理权，应当按照有关法律规定办理。
2、授权表示型家事代理。这种类型是本人表示授权配偶代理，或知道配偶为其代理而本人不作否认表示，从而须对之负授权人责任的代理。具体表现在：（１）积极作为方面。一是以书面或口头方式直接或间接向特定的或不特定的第三人表示以其配偶作为代理人，但事实上并未授权。二是本人将其有代理权证明意义的文书印鉴交给配偶，配偶凭此证明以被代理人的名义从事民事活动的。（２）消极不作为方面。也就是被代理人明知配偶以其名义或以家庭名义实施民事行为而不作否认表示的，推定为有授权表示。
3、授权不明型家事代理。《民法通则》第六十五条第三款规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。此规定即是成立家事代理的法律依据。《民法通则》第六十五条第二 款规定：“书面委托代理的授权委托书应载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并有委托人签名或者盖章”。根据此规定，委托代理之被代理人将代理人的姓名或者名称、代理事项、代理权限和代理权的有效期在委托书中写明，以此确定代理人的身份、代理事项、代理权限和代理期间，使相对人能够正确了解代理人，从而进行有效代理产生当事人预期的法律效果。如果委托书授权不明，使善意且无过错的相对人相信代理人资格、代理事项、代理权限和代理期间而与代理人实施民事行为，被代理人就应当向相对人承担民事责任，代理人承担连带责任，使善意且无过错的相对人的合法利益得到保护。书面授权可产生家事代理，口头授权也可产生家事代理。《民法通则》第六十五条第一款规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”。由此可见，除法律规定必须用书面形式的情形外，被代理人既可以用书面形式，也可以用口头形式进行委托代理。当被代理人口头授权不明给相对人造成损害的，被代理人也应向相对人承担民事责任。
4、越权型家事代理。这种类型的代理人原有某种代理权，但其超越代理权范围进行活动，行为人本身属无权代理情形的。实践中越权现象有：（１）超出口头或书面授权的权限而为之的代理，善意相对人有足够理由相信行为人是在行使代理权的，构成家事代理，对方配偶需对此负被代理责任。（２）有限制的代理权，是指本人对配偶原有或应有的真实代理权加以限制，却未在授权书中说明的情形。
5、权限延续型家事代理。 这种类型是指代理权终止后的活动构成家事代理的情形。行为人本来具有代理权，但因代理权被撤销或其他原因而消灭，如果第三人对该假象无过失，仍与代理人进行的法律行为即构成家事代理。常见有三种情况：（１）代理人权利消灭后代理人仍以配偶名义进行民事活动的。（２）向特定第三人表示过授权，但代理权撤消后未通知第三人的。（３）向不特定人公告授权，未公告撤销授权的。
四、家事代理权法律归责问题。
1、本人与代理人之间责任承担。构成家事代理权的，一般由夫妻双方共同承担责任。但是出现本人与代理人系同居关系情形，或本人与代理人先前系夫妻关系，离婚后一方假借原配偶名义进行代理，第三人不知且无过错情形，按下列责任承担：（1）本人因承担家事代理责任而 受有损失时，其可向原配偶或同居者即无代理权人行使追偿权；（2）若本人对家事代理的构成也存在过错，根据过错程度分担损失，过失重大一方承担主要责任，过失轻微一方承担次要责任；（3）本人授权不明，代理人并无过失而为代理行为从而构成家事代理的，代理人不必赔偿本人的损失；（4）本人并无过失，因无代理权人的行为而构成家事代理的，无代理权人应向本人赔偿全部损失。（5）本人因承担家事代理责任而从中受益的，代理人可向本人请求返还或支付因家事代理行为而支出必要的合理费用。
2、本人与第三人之间责任承担。家事代理权一旦构成，应以有权代理的效果归责，即共同承担连带责任。本人不得以无代理权人欠缺代理权为由而拒绝承担责任，不得以无代理权人的主观过错或自己的主观无过错作为其不承担责任的抗辩理由，也不得以第三人有一定的过失为由主张减轻该责任。若认为第三人有过失或恶意，本人只能主张家事代理权不成立，不构成。
3、代理人与第三人之间的责任承担。家事代理既已成立，推定为有效代理关系，所发生的权利、义务，由本人或被代理人分别承担，或代理人与被代理人双方共同承担责任。
五、家事代理权适用应注意的问题。
1、应限制相对人对义务人的选择权及选择次数。行为人在家事代理中是有过错的，他应对自己的过错行为承担责任。对于相对人来说，既可单独向行为人要求承担无权代理的责任，也可向代理人和被代理人主张成立家事代理，要求其共同承担民事活动的法律后果。属于上述情形时，笔者认为，相对人在提起诉讼过程中，或选择主张家事代理或选择主张无权代理，只能选择其一，不能选择其二或变更选择。对于相对人行使选择权的时间、次数应加以限制，相对人一旦作出某种抉择后则无权更改，否则法院不予采纳。
2、欠缺无效的日常家事行为，不能推定为家事代理。有的行为虽因无效不能成立家事代理，但却有着与家事代理类似的处理结果。比如行为人盗取、骗取、拾得配偶（或他人）有代理意义的印章介绍信等文件进行的家事活动虽不构成家事代理，应由行为人自己承担责任。但是配偶（或他人）知道真相后未采取必要的措施，如未依法声明或对相对 人的催告置之不理而导致相对人与之为民事行为时，行为人和配偶（或他人）应当承担家事代理或表见代理责任。此外，对于欠缺民事行为生效条件的，如，无民事行为能力人或限制行为能力人进行代理，或者所代理的内容不符合法律规定等等，均不宜推定为发生家事代理，应当按照无效民事法律行为处理。(同意转载 福建省尤溪县法院 罗朝栋 http://fjlcd.cctvt.com)
参考资料：
1、《表见代理的类型及法律适用》.姚建军.2003年2月18日发表于《人民法院报》。
2、《表见代理的认定》.金叶善.2003年2月26日发表于《人民法院报》。
3、《合同法释解与适用》.李国光主编.新华出版社出版。
4、《浅析表见代理制度》，程建华，发表于《安徽教育网》。
5、《合同法学》，赵旭东主编，中央广播电视大学出版社出版，2000年12月第1版。