澳门


《刑法典》第301至350条



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第三百零一条
（通谋外地）
意图以暴力破坏、变更或颠覆已在澳门确立之政治、经济或社会制度，而为下列目的通谋另一国家或其它地区之政府、党派、社团、机构或团体、又或其任一人员者，如按其它法律之规定不科处更重刑罚，则处最高五年徒刑：
ａ）接收指示、指令，又或收受金钱或有价物；或
ｂ）在下列活动方面给予协助：
（一）收集、预备或公然散布虚假或明显有所歪曲之消息；
（二）引诱人员，又或便利该等活动之进行而提供集会地点、资助该等活动或为该等活动作宣传；
（三）承诺或赠送；或
（四）威胁或欺诈他人。
第三百零二条
（侮辱本地区象征）
以言词、动作或散布文书，又或以其它与公众通讯之工具，公然侮辱本地区、其旗帜或徽，又或不对之给予其应受之尊重者，处最高二年徒刑，或科最高二百四十日罚金。
第三百零三条
（胁迫本地区之机关）
一、以暴力或以暴力相威胁，阻止或限制第三百三十六条第二款ａ项所指之机关自由行使职能者，如按其它法律之规定不科处更重刑罚，则处一年至八年徒刑。
二、如上款所叙述之事实系向该款所指机关之成员作出者，行为人处最高五年徒刑。
第三百零四条
（扰乱本地区机关之运作）
藉暴动、扰乱秩序或喧哗，而：
ａ）不正当扰乱上条第一款所指机关之运作，而本身并非该机关之成员者，处最高三年徒刑或科罚金；
ｂ）不正当扰乱上条第二款所指之人执行职务者，处最高二年徒刑，或科最高二百四十日罚金。
第三百零五条
（预备行为）
第二百九十七条至第二百九十九条所指之罪，其预备行为处最高三年徒刑。
第三百零六条
（减轻）
就本章中涉及产生危险之罪，如行为人在重大之损害发生前，因己意使该行为所产生之危险有相当程度之减轻，或排除该危险，得特别减轻刑罚，或得不处罚该事实。
第三百零七条
（附加刑）
因犯本章之罪而被判刑者，经考虑该事实之具体严重性，以及该事实在行为人公民品德方面所反映出之情况后，得使其丧失选举立法机关成员或被选为立法机关成员之资格，为期二年至十年，但不影响法律规定之特别制度。
第二章
妨害国家及国际组织罪
第三百零八条
（侵犯享有国际保护之人罪）
一、试图侵害享有国际保护之人之生命、身体完整性或自由者，而被害人系因执行官方职务而身在澳门，如按其它法律之规定不科处更重刑罚，则处一年至八年徒刑。
二、侵犯享有国际保护，且处于上款所指条件下之人之名誉者，如按其它法律之规定不科处更重刑罚，则处最高二年徒刑或科罚金。
三、为着以上两款之规定之效力，享有国际保护者为：
ａ）国家元首，包括依照宪法规定执行国家元首职务之合议机关成员，及政府首脑与外交部部长或等同者，以及上述者之随行家属；及
ｂ）在犯罪之时，按照国际法享有特别保护之地区或国家之代表或公务员、又或国际组织之人员，以及与上述之人共同生活之家属。
第三百零九条
（侮辱官方象征）
以言词、动作或散布文书，又或以其它与公众通讯之工具，公然侮辱某一地区、国家或澳门所参加之国际组织之官方旗帜或其它官方象征者，处最高一年徒刑，或科最高一百二十日罚金。
第三百一十条
（处罚条件及进行程序之条件）
一、本章之罪，非经澳门总督告诉，不得进行刑事程序，但适用于澳门之国际协约或属司法协助领域之协议另有规定者，不在此限。
二、如属侵犯名誉罪，尚须经被侵犯之地区或国家之政府、或国际组织之代表告诉，方得进行刑事程序。
三、本章中凡涉及被侵犯之地区或国家、其代表或公务员之规定，必须在作出该事实及审判该事实之时，对于该事实在刑事上系有互惠待遇者，方得适用之。
第三章
妨害公共当局罪
第三百一十一条
（抗拒及胁迫）
为反抗公务员或保安部队成员作出与执行职务有关之行为，或为强迫其作出与执行职务有关，但违反其义务之行为，而对其施以暴力或严重威胁者，处最高五年徒刑。
第三百一十二条
（违令）
一、不服从由有权限之当局或公务员依规则通知及发出之应当服从之正当命令或命令状者，如符合下列情况，处最高一年徒刑，或科最高一百二十日罚金：
ａ）有法律规定，告诫在该情况下系以普通违令罪予以处罚者；或
ｂ）虽无法律规定，但该当局或公务员有作出相应告诫者。
二、如有法律规定，告诫在该情况下系以加重违令罪予以处罚者，则刑罚最高为二年徒刑或二百四十日罚金。
第三百一十三条
（纵放被拘禁之人）
作出下列行为者，处最高五年徒刑：
ａ）以暴力、威胁或计谋释放依法被剥夺自由之人；或
ｂ）教唆、促成或以任何方式帮助依法被剥夺自由之人脱逃。
第三百一十四条
（公务员帮助脱逃）
一、负责看守依法被剥夺自由之人之公务员，将该人释放，任由其脱逃，又或便利、促成或以任何方式帮助其脱逃者，处一年至八年徒刑。
二、公务员虽非负责看守依法被剥夺自由之人，但基于所担任之职务，其有义务看管该人或阻止其脱逃，而作出上款所指之行为者，处最高五年徒刑。
第三百一十五条
（看守时之过失）
负责看守依法被剥夺自由之人之公务员，因重过失而使依法被剥夺自由之人得以脱逃者，处最高二年徒刑，或科最高二百四十日罚金。
第三百一十六条
（脱逃）
一、在依法被剥夺自由之状况下脱逃者，处最高二年徒刑。
二、如行为人在被判刑前自发向当局投案，得特别减轻刑罚。
第三百一十七条
（违反判决所定之禁止）
违反刑事判决所定作为附加刑或非剥夺自由之保安处分之禁止者，处最高二年徒刑，或科最高二百四十日罚金。
第三百一十八条
（被拘禁之人之骚乱）
被拘禁、拘留或收容之人骚乱、且在协同彼此之力量下作出下列行为者，处一年至八年徒刑：
ａ）攻击依法负责看守、治疗或看管其之公务员，又或以暴力或以暴力相威胁，强迫该公务员作出或放弃作出某一行为；或
ｂ）促成自己或第三人脱逃。
第三百一十九条
（破坏受公共权力拘束之物件）
将受公共权力拘束之文件或其它动产、被假扣押或扣押之物、又或保全措施之标的物，全部或部分加以毁灭、损坏，或使之失去效用，又或以任何方式自公共权力处将之取去者，如按其它法律之规定不科处更重刑罚，则处最高五年徒刑。
第三百二十条
（弄毁记号及封印）
将为认别任何物或使之不受侵犯、又或为证明该物系被假扣押、扣押或受保全措施所拘束，而由有权限之公务员正当施加之记号或封印，全部或部分加以弄开、破开或使之失去效用者，处最高二年徒刑，或科最高二百四十日罚金。
第三百二十一条
（撕除、破坏或更改告示）
将有权限之公务员张贴之告示撕除、毁灭、损坏或更改，又或以任何方式妨碍该告示为人知悉者，处最高一年徒刑，或科最高一百二十日罚金。
第三百二十二条
（职务之僭越）
作出下列行为者，处最高二年徒刑，或科最高二百四十日罚金：
ａ）明示或默示自己具有公务员或公共保安部队成员之身分，而在未经许可下，执行公务员或公共保安部队之职务，或作出公务员或公共保安部队成员本身之行为；
ｂ）不拥有或不具备法律要求从事某一职业所须拥有或具备之某一资格或某些条件，明示或默示自己拥有或具备此资格或条件，而从事该职业；或
ｃ）获正式通知被撤职或停职后，继续执行公共职务。
第四章
妨害公正之实现
第三百二十三条
（作虚假之当事人陈述或声明）
一、作当事人之陈述，而在宣誓后且已被警告如作虚假陈述将面对之刑事后果后，就应陈述之事实作虚假之声明者，处最高三年徒刑或科罚金。
二、辅助人与民事当事人在刑事诉讼程序中作虚假之声明者，处相同刑罚；嫌犯就其身分及前科作虚假之声明者，亦处相同刑罚。
第三百二十四条
（作虚假之证言、鉴定、传译或翻译）
一、身为证人、鉴定人、技术员、翻译员或传译员，向法院或向有权限接收作为证据方法之陈述、报告、数据或翻译之公务员，作虚假陈述、提交虚假报告、提供虚假数据或作虚假翻译者，处六个月至三年徒刑，或科不少于六十日罚金。
二、无合理理由拒绝陈述，又或无合理理由拒绝提交报告、数据或翻译者，处相同刑罚。
三、如行为人在宣誓后，且已被警告将面对之刑事后果后，作出第一款所指之事实，处最高五年徒刑，或科最高六百日罚金。
第三百二十五条
（加重）
一、如属下列情况，则第三百二十三条及第三百二十四条所规定之刑罚，其最低及最高限度均加重三分之一：
ａ）行为人在意图营利下为之；
ｂ）因该事实引致他人被撤职、丧失职业上之地位，又或引致他人之亲属或社会关系受破坏；或
ｃ）因该事实引致他人由于行为人实施之犯罪而被判刑，而行为人原应为被判刑者。
二、如因第三百二十三条或第三百二十四条所叙述之行为，引致某人被剥夺自由，行为人处一年至八年徒刑。
第三百二十六条
（撤回）
一、如行为人因己意撤回前言，而该撤回系在仍能于裁判中对之加以考虑之时，以及在虚假之陈述、报告、数据或翻译引致第三人有所损失前为之者，则不按第三百二十三条、第三百二十四条及上条第一款ａ项处罚之。
二、撤回前言之行为，按照情况得向法院、检察院或有权限之警察机关为之。
第三百二十七条
（贿赂作虚假声明）
借着赠送或承诺给予财产利益或非财产利益，说服或试图说服他人作出第三百二十三条或第三百二十四条所规定之事实之人，而他人并未作出该等事实，则处最高二年徒刑，或科最高二百四十日罚金。
第三百二十八条
（刑罚之特别减轻及免除）
如属下列情况，则特别减轻第三百二十三条、第三百二十四条及第三百二十七条所规定之刑罚，或得免除刑罚：
ａ）有关虚假之内容所涉及之情节，对于藉该等陈述、报告、数据或翻译所拟证明之事，并无重大意义；或
ｂ）作出该事实，系为避免行为人自己、配偶、收养行为人之人或行为人收养之人、行为人二亲等内之血亲或姻亲、又或与行为人在类似配偶状态下共同生活之人，在其后有受刑罚或受保安处分之危险。
第三百二十九条
（诬告）
一、意图促使某一程序被提起，以针对特定之人，且明知所归责之事属虚假，而以任何方式向当局检举或表示怀疑该人实施犯罪，又或以任何方式公开揭露或表示怀疑该人实施犯罪者，处最高三年徒刑或科罚金。
二、如该行为系不实归责该人作出轻微违反或纪律违犯者，行为人处最高一年徒刑，或科最高一百二十日罚金。
三、如行为人所采用之手段，系呈交或更改证据方法，又或使之失去作用者：
ａ）属第一款之情况，处最高五年徒刑；
ｂ）属第二款之情况，处最高三年徒刑或科罚金。
四、如因该事实引致被害人被剥夺自由，行为人处一年至八年徒刑。
五、应被害人之声请，法院须依据第一百八十三条之规定作出命令，让公众知悉该有罪判决。
第三百三十条
（虚构犯罪）
一、在无将犯罪归责于特定之人下，向有权限当局检举犯罪，或使有权限当局怀疑有人实施犯罪，而明知该犯罪并无发生者，处最高一年徒刑，或科最高一百二十日罚金。
二、如该事实涉及轻微违反或纪律上之不法行为，行为人科最高六十日罚金。
第三百三十一条
（袒护他人）
一、意图使已实施犯罪之人免受刑罚或保安处分，而阻止有权限当局进行全部或部分之证明活动或预防活动，或使该等活动全部或部分不能产生效果，或对全部或部分活动作出欺骗行为者，又或明知如作出上述行为会使已实施犯罪之人免受刑罚或保安处分，而仍为之者，处最高三年徒刑或科罚金。
二、意图阻止对他人已科处之刑罚或保安处分全部或部分之执行，或使该执行全部或部分不能产生效果，或对全部或部分执行作出欺骗行为，而对该人提供帮助者，又或明知如对该人提供帮助会使该执行出现上述情况，而仍为之者，处相同刑罚。
三、依据以上两款判处行为人之刑罚，不得超逾法律对因所作出之行为而得益之人，其所作事实而规定之刑罚。
四、犯罪未遂，处罚之。
五、对作出下列行为之人，得特别减轻或免除刑罚：
ａ）借着该事实，同时寻求自己免被科处或执行刑罚或保安处分；
ｂ）为使配偶、由自己收养之人、收养人、二亲等内之血亲或姻亲、又或与自己在类似配偶状态下共同生活之人得益，而作出行为。
第三百三十二条
（公务员袒护他人）
如上条所指之袒护，系由参与或有权限参与诉讼程序之公务员作出，或由有权限命令执行刑罚或保安处分之人作出，又或由负责执行刑罚或保安处分之人作出，行为人处最高五年徒刑。
第三百三十三条
（渎职）
一、公务员意图损害某人或使之得益，而在初步侦查、审判程序、纪律程序或其它性质之程序等方面，明知违反法律且在违反法律下，予以促进或不促进、指挥、作出或不作出决定，又或作出行使其担任之官职所产生之权力之行为者，处最高五年徒刑。
二、如因该事实引致某人被剥夺自由，行为人处一年至八年徒刑。
三、有权限作出剥夺自由处分之命令之公务员，或有权限执行该处分之公务员，以违法方式命令或执行之，又或依法须作出该处分之命令或执行该处分，而不为之者，处上款所规定之刑罚。
四、在上款所指之情况下，如系因重过失而作出该事实者，行为人处最高二年徒刑或科罚金。
第三百三十四条
（律师或法律代办之渎职）
一、律师或法律代办意图损害交由其代理之案件而损害之者，处最高三年徒刑或科罚金。
二、律师或法律代办意图使利益出现冲突之人中之某人得益或受损，而在同一案件中为该等人担任律师或法律代办者，处相同刑罚。
第三百三十五条
（违反司法保密）
一、不正当让人知悉因司法保密而不应泄露之刑事诉讼行为之全部或部分内容者，或不正当让人知悉不容许一般公众旁听诉讼过程之刑事诉讼行为之全部或部分内容者，如规范该诉讼之法律不对该情况规定另一刑罚，则处最高二年徒刑，或科最高二百四十日罚金。
二、如上款所叙述之事实涉及纪律程序，而该程序系处于依法须保密之状况者，行为人处最高六个月徒刑，或科最高六十日罚金。
第五章
执行公共职务时所犯之罪
第一节
引则
第三百三十六条
（公务员之概念）
一、为着本法典之规定之效力，「公务员」一词包括：
ａ）公共行政工作人员或其它公法人之工作人员；
ｂ）为其它公共权力服务之工作人员；
ｃ）在收取报酬或无偿下，因己意或因有义务，而不论系临时或暂时从事、参与从事或协助从事属公共行政职能或审判职能之活动之人。
二、下列者等同于公务员：
ａ）总督及政务司、立法会议员、咨询会委员、法院及检察院之司法官、反贪污暨反行政违法性高级专员及巿政机关据位人；
ｂ）本地区官方董事及政府代表；
ｃ）公营企业、公共资本企业、公共资本占多数出资额之企业，以及公共事业之特许企业、公共财产之特许企业或以专营制度经营业务之公司等之行政管理机关、监察机关或其它性质之机关之据位人，以及该等企业或公司之工作人员。
第二节
贿赂
第三百三十七条
（受贿作不法行为）
一、公务员亲身或透过另一人而经该公务员同意或追认，为自己或第三人要求或答应接受其不应收之财产利益或非财产利益，又或要求或答应接受他人给予该利益之承诺，作为违背职务上之义务之作为或不作为之回报者，处一年至八年徒刑。
二、如未实行该事实，行为人处最高三年徒刑或科罚金。
三、如行为人在作出该事实前，因己意拒绝接受曾答应接受所给予之利益或承诺，又或将该利益返还，或如为可替代物，而将其价值返还者，则不予处罚。
第三百三十八条
（受贿作合规范之行为）
一、公务员亲身或透过另一人而经该公务员同意或追认，为自己或第三人要求或答应接受其不应收之财产利益或非财产利益，又或要求或答应接受他人给予该利益之承诺，作为不违背职务上之义务之作为或不作为之回报者，处最高二年徒刑，或科最高二百四十日罚金。
二、上条第三款之规定，相应适用之。
第三百三十九条
（行贿）
一、为第三百三十七条所指之目的，亲身或透过另一人而经本人同意或追认，给予或承诺给予公务员其不应收之财产利益或非财产利益者，又或在该公务员知悉下给予或承诺给予第三人该利益者，处最高三年徒刑或科罚金。
二、如该目的系上条所指者，行为人处最高六个月徒刑，或科最高六十日罚金。
三、第三百二十八条ｂ项之规定，相应适用之。
第三节
公务上之侵占
第三百四十条
（公务上之侵占）
一、公务员为自己或他人之利益，将因其职务而获交付、占有或其可接触之公有或私有之金钱或任何动产，不正当据为己有者，如按其它法律之规定不科处更重刑罚，则处一年至八年徒刑。
二、如上款所指之有价物或对象属小额，行为人处最高三年徒刑或科罚金。
三、如公务员将第一款所指之有价物或物件贷予他人、质押或以任何方式使之承受负担，而按其它法律之规定不科处更重刑罚，则处最高三年徒刑或科罚金。
第三百四十一条
（公务上之侵占使用）
一、公务员使用或容许他人使用因其职务而获交付、占有或其可接触之公有或私有之交通工具或其它具相当价值之动产，而用途系有别于该等交通工具或动产本身原定之用途者，处最高一年徒刑，或科最高一百二十日罚金。
二、如公务员在无特别基于公共利益之正当理由下，将公有金钱作有别于法律所定之公用用途者，处最高一年徒刑，或科最高一百二十日罚金。
第三百四十二条
（在法律行为中分享经济利益）
一、公务员意图为自己或第三人不法分享经济利益，在法律行为中损害因其职务而全部或部分由其负责管理、监察、维护或实现之财产利益者，处最高五年徒刑。
二、公务员因民事之法律上之行为，以任何方式为自己或第三人收受财产利益，而该民事之法律上之行为所涉及之利益，在作出该行为当时系因其职务而全部或部分由其处分、管理或监察者，即使未对该等利益造成损害，处最高六个月徒刑，或科最高六十日罚金。
三、公务员因征收、结算或支付，以任何方式为自己或第三人收受财产利益，而该等征收、结算或支付系因其职务而全部或部分由其负责命令为之或由其为之者，即使未对公钞局或对交托予该公务员之利益造成损害，亦科处上款所规定之刑罚。
第四节
滥用当局权力
第三百四十三条
（公务员侵犯住所）
公务员在滥用其职务上固有之权力下，实施第一百八十四条第一款所指之犯罪者，处最高三年徒刑或科罚金。
第三百四十四条
（违法收取）
一、公务员在执行其职务时，或在行使因其职务而产生之事实权力时，借着诱导被害人陷于错误或利用被害人之错误，亲身或透过另一人而经该公务员同意或追认，为自己、本地区或第三人收取其不应收之财产利益，或收取超逾应收额之财产利益，尤其系税捐、费用、手续费或罚款等，如按其它法律之规定不科处更重刑罚，则处最高二年徒刑，或科最高二百四十日罚金。
二、如行为人以暴力或以重大恶害相威胁作出该事实，而按其它法律之规定不科处更重刑罚，则处一年至八年徒刑。
第三百四十五条
（运用公共部队妨害法律或正当命令之执行）
有权限征用公共部队或作出运用公共部队之命令之公务员，为阻止法律之执行、司法机关依规则作出之命令状之执行、或公共当局之正当命令之执行，而征用公共部队或作出运用公共部队之命令者，处最高二年徒刑，或科最高二百四十日罚金。
第三百四十六条
（拒绝合作）
公务员受有权限当局合法征用，为司法活动或任何公共部门提供应当之合作，而拒绝提供合作，或在无正当理由下不提供合作者，处最高一年徒刑，或科最高一百二十日罚金。
第三百四十七条
（滥用职权）
公务员意图为自己或第三人获得不正当利益，或造成他人有所损失，而在以上各条所规定之情况以外，滥用其职务上固有之权力，或违反其职务所固有之义务者，如按其它法律之规定不科处更重刑罚，则处最高三年徒刑或科罚金。
第五节
违反保密及弃职
第三百四十八条
（违反保密）
一、公务员意图为自己或他人获得利益，或明知会造成公共利益或第三人有所损失，在未经须获之许可下，泄漏在担任职务时所知悉之秘密，或泄漏因获信任而被告知之秘密，又或泄漏因其担任之官职之便而知悉之秘密者，处最高三年徒刑或科罚金。
二、非经监管有关部门之实体或被害人告诉，不得进行刑事程序。
第三百四十九条
（违反函件或电讯保密）
邮政、电报、电话或电讯部门之公务员，在未经须获之许可下，作出下列行为者，处六个月至三年徒刑，或科不少于六十日罚金：
ａ）消除或取去交托予该等部门且因其职务而可接触之信件、包裹、电报或其它通讯；
ｂ）开拆因其职务而可接触之信件、包裹或其它通讯，或不将之开拆而知悉其内容；
ｃ）向第三人泄漏因其职务而知悉之某些人之间之通讯，而该等通讯系藉该等部门之邮政、电报、电话或其它电讯工具作出者；
ｄ）录取或向第三人泄漏上述通讯之全部或部分内容，又或使第三人有可能听取或知悉该等通讯；或
ｅ）容许或促使以上各项所指事实之发生。
第三百五十条
（弃职）
公务员意图阻止作出公共服务或使之中断，而不正当放弃其职务或玩忽职守者，处最高一年徒刑，或科最高一百二十日罚金。



山东省菏泽市人民政府


菏泽市物业管理办法

政府令[2005] 第11号





　　《菏泽市物业管理办法》已经市政府第二十三次常务会议研究通过,现发布施行。
　　

市长:
　　二○○五年十月九日


　　菏泽市物业管理办法


　　第一章　总　　则第一条　为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》),结合我市实际,制定本办法。第二条　本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　第三条　本办法适用于本市行政区域的物业管理活动。
　　第四条　市、县区人民政府房地产行政主管部门(以下简称房管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　第五条　建设、规划、物价、公安、工商、环保、民政、市政、供电、邮政、通讯、广播电视等有关部门按照各自法定职责,协同做好物业管理的有关工作。
　　第二章　业主及业主大会
　　第六条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。
　　第七条　业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业管理费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,原则上一个完整的住宅小区为一个物业管理区域。第十条　同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县区房管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。业主在同一物业管理区域内每拥有一套100平方米及以下建筑面积的物业,即拥有一个投票权;单套物业建筑面积超过100平方米的,每超出100平方米,增加一个投票权。
　　第十一条　业主大会履行下列职责:(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　业主大会的决定对物业管理区内的全体业主具有约束力。
　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经过20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十四条　召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会(社区)。
　　业主委员会应当作好业主大会会议记录。
　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
　　(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
　　(四)监督业主公约的实施;
　　(五)业主大会赋予的其他职责。
　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的县区房管部门备案。菏泽开发区行政区域内选举产生的业主委员会向市房管部门备案。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
　　第十七条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县区房管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会(社区)相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会(社区)依法履行自治管理职责,支持居民委员会(社区)开展工作,并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会(社区),并认真听取居民委员会(社区)的建议。
　　第三章　前期物业管理
　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
　　第二十四条　按照房地产开发与物业管理相分离的原则,建设单位应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位未按前期物业管理规定选聘物业管理企业并签订前期物业服务合同、制定业主临时公约的,房管部门不予受理商品房预售申请。
　　住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县区房管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
　　第二十八条　物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置不少于物业总建筑面积3‰的物业管理用房。住宅小区总建筑面积在1.7万平方米以下的,物业管理用房面积应不少于50平方米。
　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
　　第四章　物业管理服务
　　第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并取得相应物业管理企业资质。
　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　第三十六条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
　　第三十七条　物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第二十九条第一款规定的资料。
　　第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。任何单位或个人也不得占用、挪用、抵押、交换、买卖物业管理用房。
　　第三十九条　物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本办法第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当作好交接工作。
　　第四十条　物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第四十一条　物业管理服务收费应当遵循合理、公开的原则,以合理成本费用为基础,结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。
　　物业管理企业应实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费范围、收费标准等有关情况进行公示。
　　住宅小区的物业管理服务收费实行政府指导价,收费标准根据市制定的等级收费标准,由价格主管部门会同房管部门确定。写字楼、工业园(区)、商场(商埠)、宾馆(酒店)等物业服务收费实行市场调节价,收费标准由当事人双方合同约定,并向价格、房管部门备案。价格主管部门应给予规范和指导。
　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
　　第四十三条　市、县区价格主管部门和房管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
　　第四十四条　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
　　第四十五条　物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。供应单位委托物业管理企业代收相关费用的,应签定代收代缴合同,并支付委托代办费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第四十七条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
　　物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
　　第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
　　物业使用人违反《条例》和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
　　第四十九条　房管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
　　第五章　物业的使用与维护
　　第五十条　物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
　　第五十一条　业主、使用人使用房屋不得有下列行为:(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;(三)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;(四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
　　业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果,由其自负。
　　第五十二条　物业管理区域内禁止下列行为:(一)践踏、占用绿地;(二)损毁树木、园林;(三)占用通道等共用场地;(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;(五)发生超出规定标准的噪音;(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
　　第五十三条　物业共有部分的维修责任,按下列规定承担:(一)毗连部分,由毗连部分的业主共同承担;(二)建筑物本体共用部分,由该建筑物所有业主共同承担;(三)物业管理区域内共用设施、设备、场地,由全体业主共同承担。
　　出租物业维修责任的承担,应当在租赁合同中约定。
　　第五十四条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
　　第五十五条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损坏业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
　　第五十六条　供水、供电、供气、供热、排污、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
　　新建小区的业主委员会应主动到供水、供电、供气、供热等单位,办理实行“一户一表”、抄表到户的相关手续,实行“一户一表”、抄表到户管理;供水、供电、供气、供热等单位对旧住宅小区应当进行“一户一表”、抄表到户改造。
　　第五十七条　业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业,并按照《菏泽市住宅室内装饰装修管理办法》规定的程序进行申报登记。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
　　第五十八条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
　　新建住宅小区的专项维修资金按建筑面积每平方米20元的标准收取,业主在办理房屋权属登记时交纳,由房管部门设立专款账户代为管理;已出售但未建立专项维修资金的旧住宅小区,业主按建筑面积每年每平方米2元的标准交纳,由物业管理企业收取。专项维修资金的使用、管理、监督按国家有关规定执行。
　　第五十九条　利用物业共用部位、共用设施设备和商业用房进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
　　第六十条　物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。
　　第六章　法律责任
　　第六十一条　住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,依据《条例》第五十七条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
　　第六十二条　建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,依据《条例》第五十八条规定,由县级以上房管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
　　第六十三条　不移交有关资料的,依据《条例》第五十九条规定,由县级以上房管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十四条　未取得资质证书从事物业管理的,依据《条例》第六十条规定,由县级以上房管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第六十五条　物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,依据《条例》第六十一条规定,由县级以上房管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
　　第六十六条　物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,依据《条例》第六十二条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
　　第六十七条　挪用专项维修资金的,依据《条例》第六十三条规定,由县级以上房管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　第六十八条　建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,依据《条例》第六十四条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第六十九条　未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的,依据《条例》第六十五条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第七十条　有下列行为之一的,依据《条例》第六十六条规定,由县级以上房管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第七十一条　违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法向人民法院起诉。
　　第七十二条　业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
　　第七十三条　违反本办法规定,房管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
　　第七章　附　　则
　　第七十四条　本办法自颁布之日起施行。