聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方婚前以自己名义买房的性质认定

王礼仁


　　2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用若干问题的解释（三）（征求意见稿）》，该解释第十一条夫妻一方购买房屋尚未取得产权和付清房款的房屋归属如何认定和处理。该条我原来认为是可以，但我现在认为还是有一些问题，因而，我曾经提出一个方案，现在作为新的修改意见的“建议条文”提出来。这个建议提案条款，与征求意见稿第十一条虽然在性质认定上不同，但实质处理结果变化不大。下面谈一谈征求意见稿第十一条的问题以及“建议条文”的内容和理由。
　　一、征求意见稿第十一条的缺陷
　　（一）征求意见稿第十一条原文
　　第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。
　　婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。
　　（二）征求意见稿第十一条的主要缺陷
　　1、没有体现亲属法的特色，而且从物权法和债权法的角度考虑，也有缺陷（后文详述）。
　　2、无法有效地考虑需要住房的困难一方的利益。
　　3、一方面认定房屋是个人婚前财产，一方面分割房屋增值，两者相互矛盾。
　　二、对第十一条修改的“建议条文”及理由
　　（一）对第十一条修改的“建议条文”
　　我认为，对征求意见稿第十一条作下列修改，似乎更为恰当：
婚前一方以自己名义买房，支付了部分房款，婚后夫妻双方共同参与付款或还贷，房产证于婚后取得的，原则上应当认定为夫妻共同财产。但在离婚分割房屋时应当考虑婚前与婚后的投资比例对房屋归属和价值分配的影响。
　　（二）对第十一条修改的“建议条文”的内容说明
　　1、婚前与婚后的投资比例对房屋归属的影响
所谓“投资比例对房屋归属的影响”，主要是分割房屋时应当考虑婚前与婚后不同投资比例对确定房屋归属的作用。一般来讲，婚前支付房款达到50%以上的，原则上将房屋分给合同买受人。
但有下列两种特殊情形者也可以例外：(1) 因离婚引起一方生活困难无法购买房屋或需要以房屋作为帮助的，房屋原则上分割给困难方，不受付款50%的限制。(2) 离婚时银行按揭贷款没有还清的，婚前付款虽然没有50%以上,也可以将房屋分割给买受人，由其继续还贷。
　　2、婚前与婚后的对房屋分配价值的影响
　　所谓“投资比例对房屋分配价值的影响”，主要是对分配房屋原值和增值的影响。离婚分割房屋时，应当把婚前与婚后的投资比例作为确认和分配房屋原值和增值的根据。也就是说，在确定房屋价值时，应当把婚前投资作为一方个人婚前财产，婚后投资作为夫妻共同财产；对于房屋增值的，也应当按照婚前与婚后的投资比例进行分割。
　　3、例证说明
　　如男方婚前按揭贷款购买价值100万元的房屋，首次付款30万元，之后陆续付款40万元，结婚后共同付款30万元，并于婚后取得完全产权。在离婚分割房屋时，该房屋应当认定为夫妻共同财产。但在分割该房屋应当考虑男方婚前已经投资大部分的实际情况，除非女方特别困难，离婚后无力购买房屋，原则上应当将该房屋分割给男方。 这是关于房屋归属的处理。
　　关于房屋的价值的分割，应当考虑婚前与婚后的投资情况。即婚前付款70万元，属于男方个人财产，婚后付款30万元属于夫妻共同财产。对于房屋增值的，也应当分别按照%70与%30的比例分割。即男方分割房屋增值的%70，夫妻共同分割增值的%30。
　　如果将付款的比例反过来，即男方婚前按揭贷款购买价值100万元的房屋，首次付款30万元，婚后共同付款70万元，并于婚后取得完全产权。该房屋应当认定为夫妻共同财产，但在分割房屋时，则不以男方优先分得房屋为原则，而应当根据夫妻双方的实际需要分割房屋。但男方婚前付款30万元应当作为男方个人财产。如果房屋增值，其中婚前的付款的%30的增值属于男方个人，另%70属于夫妻共同。
　　此外，在上述案例中，如果离婚时，贷款没有还清，如无特殊情况，原则上将房屋分割给男方，由男方继续偿还贷款。
　　（三）“建议条文”的主要理由
　　将此类房屋认定为夫妻共同财产，并以投资比例作为房屋分割的平衡杠杆，既坚持了产权共有原则，又兼顾了投资差异；既符合婚姻法，又符合物权法。因而，这样认定和处理具有如下好处：
　　1、符合法制原则。如果按照有些人的观点，完全以买卖合同或按揭合同为根据，将此类房屋认定为合同买受人个人婚前财产，是缺乏法律根据的。一是从物权法上看，房屋没有取得产权。二是从债权法上看，房屋没有付清房款。因而，买受人不论是从形式上，还是从实质上都没有完成该房屋的购买要件，也无法占有或控制该房屋。买受人要完全取得和占有该房屋，成为真正的所有人，还有待于婚后继续付清房款、取得产权等行为的完成。三是从婚姻法上看，当事人没有约定为个人婚前财产。 由于该房屋没有付清房款和取得产权，在这种情况下，买受人如果要将该房屋作为个人婚前财产，可以与对方明确约定。那么，在买受人没有与对方进行特别约定的情况下，按夫妻共同财产处理不仅合法，也合理。因为买受人可以通过约定的方式明确房屋是个人婚前财产，并用个人财产偿还（事实上许多买受人没有单独付款的能力），但他却不进行约定，然后要另一方一起付款，另一方当然是把房屋当作共同财产，才积极付款。然而，当房款付清取得产权后，在离婚时，买受人却说房屋是自己的，这合理吗？当然不合理。
　　夫妻财产制的一个基本准则就是以共有为原则，以个人为例外。也就是说，只有不认定个人财产缺乏法律根据或显失公平者，才能认定个人财产。否则，应当认定为夫妻共同财产。只有这样才有利于双方对共同财产投入，有利于家庭稳固。我国婚姻法关于夫妻财产制的规定，也体现了这一原则。根据婚姻法第19条规定，对婚姻关系存续期间所得的财产，没有约定或约定不明确的，按夫妻共同财产处理。因而，此类房屋认定夫妻共同财，既符合物权法，也符婚姻法，可谓合理、合法。
　　2、符合公平原则。即将此类房屋认定为夫妻共同财产，又在分割财产时辅之以投资比例作为衡平杠杆，体现了公平原则。如果将此类房屋认定为夫妻共同财产，不考虑投资比例，完全平等或平均分割，亦不合理。比如一套购价100万元的房屋，婚前付款90万元与婚后付款90万元，夫妻双方对房屋的投资相差甚远。如果忽视这种差异，完全平均分割，或者婚前付款90万元的一方在离婚时不能分得房屋，显然也不合理。因而，在具体确定房屋归属以及分割房屋价值时，辅之以投资比例作为平衡杠杆，案件则更加公平。在一定意义上说，这样处理，使公平达到极致，各方都能接受。
　　3、便于实际操作，具有灵活性。将此类房屋认定共同财产，可以充分考虑实际情况，便于离婚分割房屋时考虑需要房屋的困难一方利益。如果将此类房屋认定为个人婚前财产，对于需要房屋的困难一方利益难以照顾。因为除了以房屋作为帮助外，把婚前个人房屋分割给困难一方，在法律上缺乏根据。但将此类房屋认定共同财产，必要时将房屋分割给需要房屋的困难一方，则不存在法律障碍。
　　比如，按照婚前与婚姻的不同投资比例，女方在分割房屋时，可能只能分得%35的份额，但女方又确实需要房屋，而且无力另行购买房屋，但女方尚能拿出部分房款(如%35)。在这种情况下，把房屋分割给女方，女方就可以一次性购买男方的%35产权，再加上她自己应当分割的%35的份额，女方就可以拥有该房屋%70的产权。另有%30产权，则可以根据男女双方的经济状况，或作为男方的经济帮助，或由女方分期付款。
　　但如果把上述房屋一律认定为一方婚前房屋，在分割房屋时则没有这种灵活性，把房屋分割给女方，则存在法律上障碍。因为房屋是男方个人的，怎么能否分割他人？这样，一方有住房困难者，另一方以房屋帮助，就只能考虑以住房所有权或居住权帮助。但这在许多情况下不好操作。仍以上述案件为例，如果认定房屋是男方婚前个人房屋，女方只有取得该房屋的有限能力，没有完全能力，在这种情况下，对女方住房帮助，到底是把男方的房屋给女方所有，还是把男方的房屋给女方使用？可能都不好处理，要么会损害男方的利益（房子给女方所有或居住），要么会损害女方利益（女方只能获取%35房款走人），使女方的居住问题不能有效解决。
　　应当注意的是，婚姻法虽然不承认最高人法院因结婚达到一定时间而使一方房屋变为共同财产的规定，但婚姻法第四十二条同时规定了“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助”。其中以住房作帮助的，包括以房屋使用权或所有权作帮助。这实际上是对不承认最高人法院相关司法解释的一个补充。但在司法实践中，对于离婚经济帮助，特别是以房屋使用权或所有权作帮助的，执行并不好。据我所知，除了我判决了一起以房屋所有权作帮助的外，常未发现以房屋所有权作帮助的类似判例。以房屋使用权作帮助的，执行也不是很好，许多离婚妇女离婚后面临住房困难的情况没有彻底解决。 在离婚案件中，充分注意和合理解决女方住房问题，应当高度注意。
　　4、便于对增值的处理。在理论和实践中，虽然多数人都主张对婚后投资的增值部分离婚时应当分割。但将房屋认定为个人婚前财产时，则存在理论障碍。因为一方面认定房屋是个人婚前财产，一方面要求分割房屋增值，两者相互矛盾。因为既然房屋是婚前个人的，房屋增值也是个人的，另一方怎么能分呢？为此，有的干脆将婚后投资按一般债权处理，不考虑增值。但将此类房屋作为共同所有，按照婚前与婚后的投资多少分配房屋增值，则根据充分，不存在法理障碍。
　　总之，这样认定和处理，既符合法制原则，又充分体现了原则性与灵活性的统一，共性与个性的统一，双方利益与一方利益的统一，应该说是切实可行的。

广西壮族自治区玉林市人民政府


玉政发〔2008〕24号

玉林市人民政府关于印发玉林市规范性文件制定程序规定的通知

各县（市、区）人民政府，各开发园区管委，市政府各委办局：
《玉林市规范性文件制定程序规定》已经市三届人民政府第31次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。



二〇〇八年八月二十一日


玉林市规范性文件制定程序规定

　　第一条　为规范规范性文件制定程序，维护社会主义法制统一，保证法律、法规和规章的正确实施，促进依法行政，根据《规章制定程序条例》、《法规规章备案条例》、《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》、《广西壮族自治区规范性文件制定程序规定》和其他有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条　本规定所称规范性文件，是指市、县(市、区)人民政府及其所属部门以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织，在行政管理工作中针对不特定人、不特定事制定发布的，对公民、法人和其他组织具有普遍约束力的决定、命令、通告等文件。
市、县(市、区)人民政府及其工作部门制定发布内部工作制度、技术操作规程，对具体事项作出行政处理决定，以及对直接管理的事业单位人事、财务、外事等事项制定文件，不适用本规定。
　　第三条 制定规范性文件应当遵循法制统一、依照法定职权和程序、职权与责任相一致、民主公开和便民的原则。
　　规范性文件应当依法报送备案。报送备案的规范性文件，应当依法审查。
　　规范性文件备案、审查应当遵循有件必备、有备必审、有错必纠的原则。
　　第四条 规范性文件的名称一般称“办法”、“规定”、“决定”、“规则”、“通告”、“布告”、“通知”、“意见”等，但不得称“条例”。
　　第五条 有下列情形之一的，可以制定规范性文件：
　　（一）法律、法规、规章和上级规范性文件对某一方面的行政工作尚未作出明确规定的；
　　（二）法律、法规、规章和上级规范性文件对某一方面的行政工作虽有规定但规定不具体、不便操作的；
　　（三）法律、法规、规章和上级规范性文件授权制定规范性文件的。
　　第六条 制定规范性文件应当控制数量，注重质量，按照规定程序进行。
　　法律、法规、规章和上级规范性文件已经明确规定的内容， 规范性文件应当不作重复规定。
　　应当由政府工作部门制定发布的规范性文件，原则上不以本级人民政府或者政府办公室的名义制定发布。
　　第七条 没有法律、法规和规章的规定，规范性文件不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的规定。
　　第八条 规范性文件不得设定下列事项：
　　（一）行政处罚；
　　（二）行政强制；
　　（三）行政许可；
　　（四）行政收费；
（五）其他应当由法律、法规、规章设定的事项。
　　第九条　市、县(市、区)人民政府及其工作部门的内设机构、临时机构不得制定规范性文件。但是，法律、法规另有规定的除外。
　　第十条　制定、发布规范性文件应当按照调研起草、征求意见、协调分歧、合法性审查、审议决定、签署发布、公布、备案等程序进行。
　　第十一条　起草单位起草规范性文件应当对制定规范性文件的必要性和可行性进行研究，并对规范性文件所要解决的问题、拟确立的主要制度和措施等内容进行调研论证。
公民、法人和其他组织可以向有权的机关和组织提出制定规 范性文件的建议。
　　第十二条　起草单位起草规范性文件应当调查研究，汲取实践经验，听取有关机关、组织、专家和公民的意见。听取意见可以采取书面征求意见和召开座谈会、论证会、听证会等多种形式。
　　起草单位起草对本地区、本行业有重大影响或者直接涉及公民、法人和其他组织重要权利义务的规范性文件，应当向社会公布，征求社会各界的意见。
第十三条　起草的规范性文件内容有重大分歧意见的，起草单位应当进行协商；协商不成的，报请制定机关决定。
　　第十四条　起草单位报送制定机关审议规范性文件草案，应当附有起草说明和其他有关材料。
　　起草说明应当包括制定规范性文件的必要性、依据、规定的主要措施、有关方面的意见及对意见的处理等内容。
　　有关材料包括制定规范性文件的依据（相关法律、法规、规章、上级规范性文件文本）、汇总的意见、听证会笔录、调研报告等。
　　第十五条　规范性文件草案提交制定机关审议前，应当经制定机关的法制部门或者法制机构进行合法性审查。
　　法制部门或者法制机构对规范性文件草案进行合法性审查应当提出书面审查意见。审查意见包括下列内容：
　　（一）是否超越制定机关的法定职权；
　　（二）是否与法律、法规、规章和上级规范性文件相抵触；
（三）是否与相关的规范性文件协调、衔接；
（四）是否征求相关机关、组织和管理相对人的意见；
（五）是否对重大分歧意见进行协调；
（六）其他需要审查的内容。
法制部门或者法制机构审查规范性文件，发现可行性或者适当性存在问题的，可以提出建议和意见。
第十六条　制定规范性文件应当按照下列规定审议决定：
　　（一）市、县(市、区)人民政府制定的规范性文件，应当经政府常务会议审议决定，涉及重大事项的应当经政府全体会议审议决定；
　　（二）其他机关制定的规范性文件，应当经制定机关行政首长办公会议审议决定。
　　第十七条　经审议通过的规范性文件，由制定机关主要负责人或者主要负责人委托的分管负责人签署发布。
　　第十八条　经签署发布的规范性文件，由制定机关通过政府公报、政府网站或者当地公开发行的报刊等形式向社会公布。
　　未向社会公布的规范性文件，不得作为实施行政管理的依据。
　　第十九条　因涉及自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件等紧急情况需要制定规范性文件的，可以简化制定程序。
　　第二十条　规范性文件自公布之日起施行，也可以确定自公布之日起一定期间后施行。
　　第二十一条　规范性文件有下列情形之一的，由制定机关解释：
　　（一）规范性文件的内容需要进一步明确具体含义的；
（二）规范性文件制定后出现新的情况，需要明确适用依据的。
规范性文件的解释由制定机关负责，具体工作由其法制部门或者法制机构承办。
规范性文件的解释与规范性文件具有同等效力。
第二十二条　规范性文件规定的内容属阶段性工作的，制定机关应当在规范性文件中规定规范性文件的终止时间。
　　第二十三条　规范性文件应当自签署发布之日起15日内，按照下列规定报送备案：
　　（一）市、县(市、区)人民政府制定的规范性文件，报上一级人民政府备案；
　　（二）市、县(市、区)人民政府工作部门制定的规范性文件，报本级人民政府备案；
　　（三）法律、法规授权的组织制定的规范性文件，由主管部门报同级人民政府备案；
　　（四）两个以上部门联合制定的规范性文件，由主办部门报共同的上一级行政机关备案；
　　（五）行政机关与非行政机关联合制定的文件，由行政机关报上一级行政机关备案；
　　（六）市、县(市、区)人民政府部门与中央及自治区垂直领导的部门联合制定的规范性文件，由市、县(市、区)人民政府部门报上一级行政机关备案。
　　第二十四条　制定机关的法制部门或者法制机构具体承办规范性文件的报送备案工作，备案机关的法制部门或者法制机构具体承办规范性文件的备案工作。
　　报送备案的规范性文件径送备案机关的法制部门或者法制机构。
　　具备条件的，应当通过政务互联网平台开展备案工作。
　　第二十五条　报送规范性文件备案，应当提交下列材料：
　　（一）备案报告一份；
　　（二）规范性文件文本五份（有条件的应附电子文本）和制定规范性文件的说明一份；
　　（三）制定机关法制部门或者法制机构的审查意见一份；
（四）制定规范性文件的依据一份。
　　第二十六条　备案机关法制部门或者法制机构对报送备案的规范性文件，应当就下列事项进行审查：
　　（一）是否与法律、法规、规章和上级规范性文件相抵触；
　　（二）是否违反本规定的原则和制定权限；
　　（三）是否违反制定程序；
　　（四）规范性文件之间对同一事项的规定是否一致；
　　（五）其他需要审查的内容。
　　第二十七条　对报送备案的规范性文件，备案机关法制部门或者法制机构应当及时审查并按照下列规定处理：
　　（一）提交的备案材料齐全，规范性文件合法的，予以备案，并书面通知制定机关；
　　（二）规范性文件同法律、法规、规章和上级规范性文件相抵触的，由备案机关法制部门或者法制机构建议制定机关自行纠正，或者由备案机关法制部门或者法制机构提出处理意见报备案机关决定后通知制定机关；
　　（三）规范性文件之间对同一事项的规定不一致的，由备案机关法制部门或者法制机构协调。经协调不能取得一致意见的，由备案机关法制部门或者法制机构提出处理意见报备案机关决定，并通知制定机关；
　　（四）违反制定程序的，由备案机关法制部门或者法制机构报备案机关责令制定机关纠正；
　　（五）提交的备案材料不全的，暂缓备案，并通知制定机关限期补充相关材料。
　　第二十八条　国家机关、公民、法人和其他组织认为规范性文件同法律、法规、规章和上级规范性文件相抵触以及规范性文件之间互相矛盾，可以向备案机关书面提出审查建议，由备案机关的法制部门或者法制机构按照规定的程序处理。
　　法制部门或者法制机构应当在 60 日内审查处理完毕，并书面告知建议人。
　　第二十九条　规范性文件施行后，制定机关和实施机关应当定期对实施情况进行评估，并将评估意见通报备案机关的法制部门或者法制机构。
　　第三十条　制定机关应当根据法律、法规、规章和上级规范性文件的调整情况，每隔两年对已公布实施的规范性文件进行清理。修改和废止规范性文件的程序按照制定程序执行。
第三十一条　制定机关应当在每年1月底前，将本机关上一年度制定的规范性文件的目录报送备案机关备案。备案机关的法制部门或者法制机构应当定期将备案的规范性文件目录向社会公布。
　　第三十二条　下列单位应当向社会公众提供规范性文件公开免费查阅服务：
　　（一）制定机关；
　　（二）政府公报编辑机构；
　　（三）市、县(市、区)的档案馆和图书馆；
（四）电子政务服务机构。
制定机关应当自规范性文件发布之日起10 个工作日内，将规范性文件送前款第（二）项、第（三）项、第（四）项所列单位。
　　第三十三条　制定机关违反本规定，未按照规定程序制定、公布和备案规范性文件的，或者起草规范性文件未经合法性审查的，由备案机关法制部门或者法制机构报请备案机关责令改正， 并予以通报；违反规定制定规范性文件，造成严重后果的，由有关行政机关或者监察机关依法对制定机关的主要负责人及其他直接责任人员给予行政处分。
　　第三十四条　 法制部门或者法制机构违反本规定，不认真履行规范性文件合法性审查和备案职责，造成严重后果的，由有关行政机关或者监察机关依法对其主要负责人及其他直接责任人员给予行政处分。
　　第三十五条　市、县(市、区)人民政府应当加强对规范性文件制定和实施的管理与监督，建立统计报告、通报、检查、责任追究等工作制度。
　　第三十六条　市、县(市、区)人民政府拟提请本级人民代表大会及其常务委员会审议的规范性文件，参照本规定执行。
第三十七条　本规定由玉林市法制办公室负责解释。
第三十八条 本规定自公布之日起施行。