二手房买卖合同无效的几种情况

陈建刚


　　★陈建刚律师（13381367825）以案说法：
　　想要分析在什么情况下二手房买卖合同无效，必须先知道什么样的合同是无效合同，根据《合同法》的规定，合同在下列情况下无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
依据上述法律规定，陈建刚律师表示在通常情况下，下列二手房买卖合同属于无效合同：
（1）无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订二手房买卖合同，否则，属无效合同。
（2）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。依据《合同法》的规定，限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。
（3）以欺诈的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。
（4）以胁迫的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。
（5）乘人之危签订的经纪合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。
（6）双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。
（7）当事人之间没有签订书面二手房买卖合同，又无据可查的，亦认定为二手房买卖合同无效。

——北京律师陈建刚（13381367825）
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广西壮族自治区北海市人民政府办公室


北海市人民政府办公室转发广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区招标公告发布管理办法的通知

各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市直各事业、企业单位：

　　经市人民政府同意，现将《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区招标公告发布管理办法的通知》（桂政办发〔2011〕127 号）转发给你们，请认真贯彻实施。

　　
二○一一年八月二十四日





广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区招标公告发布管理办法的通知


各市、县人民政府，自治区农垦局，自治区人民政府各组成部门、各直属机构：

　　《广西壮族自治区招标公告发布管理办法》已经自治区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

广西壮族自治区人民政府办公厅

二○一一年七月十四日

广西壮族自治区招标公告发布管理办法

　　第一条 为了规范我区招标公告发布行为，保证招标人及时、公开、正确发布招标公告，保证潜在投标人平等、便捷、准确地获取招标信息，根据《中华人民共和国招标投标法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》、《招标公告发布暂行办法》（国家计委令〔2000〕第4 号）等相关规定，结合本自治区实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于在本自治区行政区域内依法必须进行公开招标项目招标公告的内容拟订、承接审查、媒体发布和监督管理等活动。
　　第三条 广西壮族自治区发展和改革委员会（以下简称自治区发展改革委）根据《中华人民共和国招标招标法》、《招标公告发布暂行办法》（国家计委令〔2000〕第4 号）的有关规定，指定广西招标投标监督网（http：ztb.gxi.gov.cn）为本自治区依法必须进行招标项目招标公告的指定网络媒体，指定纸质招标公告发布媒体由自治区发展改革委提出意见，报自治区人民政府批准后确定（指定网络媒体和指定纸质媒体统称自治区指定媒体）。
经自治区人民政府同意，自治区发展改革委可以对自治区指定媒体进行调整，并及时向社会公布。
　　第四条 自治区发展改革委对全区招标公告的发布活动进行
统一管理；县级以上发展改革部门依法对本行政区域内招标公告的发布活动进行监督管理。
　　第五条 依法必须进行公开招标的项目，其招标公告必须在自治区指定媒体发布，同时可在其它媒体上发布，但内容必须完全相同。在纸质媒体上发布的，字体不小于六号字。
　　第六条 自治区指定媒体发布招标公告，属于网络媒体的，不得收取费用；属于纸质媒体的，每条公告在整版的四十分之一（42 平方厘米）内不得收取费用。
　　第七条 招标人或者其委托的招标代理机构应当保证招标公告的内容真实、准确和完整。其招标公告应当载明下列内容：
（一）招标项目的名称、审批部门、批准文号；
（二）招标方案备案的核准部门、核准文号；
（三）招标人的名称及联系电话；
（四）采用委托招标方式组织招标的，应当载明招标代理机构的名称及联系电话；
（五）招标项目基本情况：建设规模、总投资、资金来源及落实情况、建设主要内容、建设地点、建设工期等。
（六）对投标单位的资质要求、评标方式；
（七）进行资格预审的，应当载明获取资格预审文件的时间
和方法、递交资格预审文件的时间和地点、资格预审合格通知书的发放时间；
（八）报名和获取招标文件的时间、地点、办法及投标截止日期。
（九）要求潜在投标人提供的有关证明文件和业绩。
　　第八条 招标公告或者资格预审公告应当确定合理的发出招
标文件或者发出资格预审文件的时间，自招标文件或者发出资格预审文件发出之日起至停止发出之日止，最短不得少于5 个工作日。
　　第九条 符合下列条件，自治区指定媒体方可发布招标公告：
　　（一）招标人或招标代理机构提供真实合法的营业执照（法人证明）或备案；
　　（二）招标人或招标代理机构提供真实合法的项目审批或核准、备案文件；
　　（三）招标人或招标代理机构提供项目属地招标监督管理部门对招标方案的核准备案手续；
　　（四）招标人或招标代理机构提供招标公告的纸质文稿和电子文档，其主要负责人在招标公告上签名并加盖单位公章；
　　（五）自治区指定媒体与招标人或其委托的招标代理机构就招标公告的内容进行核实，经双方确认无误。
　　不符合上述条件要求的，自治区指定媒体可以拒绝发布招标公告。招标人或招标代理机构按上述规定条件补充完善相关资料后，自治区指定媒体应在规定时间内为其刊登招标公告。
　　第十条 自治区指定媒体应当依照国家有关规定建立招标公告的承接登记、审核、发布和档案管理制度，并报自治区发展改革委备案。自治区指定媒体应在收到拟发布的招标公告文本及相关资料之日起三个工作日内完成审查，对符合本办法规定条件的招标公告及时予以发布。
　　第十一条 招标人或其委托的招标代理机构有下列行为之一的，由自治区发展改革委会同有关行政监督部门依照《中华人民共和国招标投标法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》和有关法律、法规、规章规定进行处罚：
　　（一）依法必须公开招标的项目，应当发布招标公告而不发布的；
　　（二）不在自治区指定媒体发布必须招标项目招标公告的；
　　（三）招标公告中有关获取招标文件的时间和办法规定明显不合理的；
　　（四）招标公告中以不合理的条件限制或排斥潜在投标人的；
　　（五）提供虚假的招标公告、证明材料，或者招标公告含有欺诈内容的；
　　（六）出现在两家以上媒体发布的同一招标项目的招标公告内容不一致的。
　　第十二条 自治区指定媒体有下列情形之一的，按《招标公告发布暂行办法》第十二条规定处理。
　　（一）违法收取或变相收取招标公告发布费用的；
　　（二）无正当理由拒绝发布招标公告的；
　　（三）无正当理由延误招标公告发布时间的；
　　（四）名称、住所发生变更后，没有及时公告并向自治区发展改革委备案的；
　　（五）发布的招标公告内容与招标人或其委托的代理机构提供的招标公告文本不一致的；
　　（六）其他违法行为。
　　第十三条 任何单位和个人非法干预招标公告发布活动，限制招标公告的发布地点和发布范围的，由自治区发展改革委会同有关行政监督部门依照《中华人民共和国招标投标法》第六十二条的规定进行处罚。
　　第十四条 任何单位或个人认为招标公告发布活动不符合本办法有关规定的，可向自治区发展改革委或有关行政监督部门投诉、举报。
　　第十五条 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的招标项目，贷款方、资金提供方对招标公告的发布另有规定的，适用其规定。
　　第十六条 本办法自发布之日起施行。