购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效？
作者：江西省吉水县法院 曾建莉
[ 案情]：曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书，协议书约定，房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某，房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后，曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份，该栋房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，当曾某多次催促房产公司办房产证时，房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知，该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼，要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效，并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 ：到原告曾某起诉时，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。
[分歧]：本案在审理过程中，对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题，合议庭存在以下分歧意见：
第一种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书，且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵，可以进一步完善，曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款，但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。
第二种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。
。
[分析]：笔者赞同第二种意见。理由如下： (一)依据我国房地产相关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。（二）我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，可以认定商品房买卖合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条还明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）.....。综上，本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据，应予支持。
大亚湾核电厂周围限制区安全保障与环境管理条例
广东省深圳市人大常委会
深圳市第五届人民代表大会常务委员会公告（第九十七号）
大亚湾核电厂周围限制区安全保障与环境管理条例
《大亚湾核电厂周围限制区安全保障与环境管理条例》经深圳市第五届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2012年6月28日修正，现予公布。
深圳市人民代表大会常务委员会
二○一二年九月十八日
大亚湾核电厂周围限制区安全保障与环境管理条例
（1994年11月2日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过
2012年6月28日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第十六次会议修正）
第一条 为保护大亚湾核电厂（以下简称核电厂）周围限制区的环境和公众安全，保障核电厂的安全运行，引导周围限制区经济和社会有序地发展，根据国家有关法律和行政法规，制定本条例。
第二条 核电厂周围限制区是指以核反应堆为中心，半径为五千米的限制人口数量机械增加，对新建和扩建项目按本条例加以引导或限制的地区。
第三条 本条例由深圳市人民政府（以下简称市政府）统一组织实施。
第四条 核电厂及其周围限制区以及与限制区安全保障和环境管理有关的国家机关、企事业单位、社会团体和公民个人均应遵守本条例。
第五条 核电厂必须严格按照操作规程操作，确保安全运行。
核电厂应当具备保障其工作人员、周围公众和环境免遭超过国家规定限值的核辐射照射和放射性污染的安全措施。
第六条 核电厂应当在厂区设置隔离带和明显标志。无关人员禁止擅自进入厂内。
市政府应当在限制区边界设置标志。
第七条 核电厂应当定期对固体废物和气体、液体放射性排放物进行监测。排放物监测的内容包括排放总量、排放物中放射性物质的浓度及主要放射性核素浓度的分析等。监测报告在报省有关部门的同时，应当抄报深圳市环境保护部门。
第八条 核电厂应当在人力、物力等方面积极配合市民防委员会办公室（以下简称市民防办）通过电视、广播、报纸及培训等形式对附近的公众进行核安全、辐射防护和核事故应急知识的普及教育。
第九条 核电厂及场外核事故应急工作应当按照国家颁布的《核电厂核事故应急管理条例》执行。
第十条 核电厂应当根据国家有关核事故应急的规定和国家确定的比例交纳场外应急准备资金和核应急设施的运行维护资金，用以建设和维护核应急设施。
上述资金应当优先用于核电厂所在的区和市的道路、通讯、防护装备、警报系统等场外应急准备。
第十一条 核电厂应当积极支持和协助限制区经济和社会的发展，主动与限制区居民搞好关系。
限制区的居民应当支持核电事业，协助核电厂搞好限制区的安全与环境保护工作。
市、区政府应当指导、协调核电厂对支持限制区经济发展作出的安排。
第十二条 核电厂运行期间，发生可能危害公众安全和环境的事故，必须迅速查明事故发生的部位和原因，及时进行处理，控制放射性物质向周围环境释放。在向上级有关部门报告的同时，报市政府核应急主管部门及环境保护部门，并依照国家有关法律、法规的规定，采取有效措施，控制和减少事故危害。
第十三条 市政府应当在本条例实施后一年内制订出限制区人口、经济和社会发展规划，并报市人大常委会批准后施行。
制定发展规划，应当考虑核电厂的安全运行和环境保护，确保核事故下应急计划的实施，达到环境效益、经济效益和社会效益的统一。
第十四条 限制区根据经济和社会发展需要，经主管部门批准，可以迁入常住人口或者进入暂住外来工作人员，但是不得超过限制区发展规划所确定的总控制人数。
第十五条 限制区内禁止设立炼油厂、化工厂、油库、爆炸方法作业的采石场、易燃易爆品仓库等对核电厂安全存在威胁的项目。
第十六条 限制区内鼓励发展养殖业、种植业、旅游业和适合当地发展的第三产业。对鼓励发展的项目，应当给予政策优惠。具体优惠政策由市政府在本条例实施后一年内公布。
第十七条 限制区内允许发展符合限制区发展规划及本条例第十五条禁止以外的非劳动密集型和非重污染型的其他项目。
项目申办人提出申请时，除按照有关规定和程序提交常规文件和资料外，还应当提交下列文件：
（一）市环境保护部门对项目的批准文件；
（二）核电厂所在区人民政府对项目的批准文件。
第十八条 运输石油、液化石油气、爆炸品及易燃、易爆、腐蚀、有毒的化学品等可能危及核电厂安全运行的物品的船只，不得在大亚湾西航道行驶。航道管理部门应在航道上设置相应标志。海上海务安全监察部门负责监督执行本条规定。
前款西航道是指在大亚湾域内位于中央列岛以西，南北走向的航道。
第十九条 市环境保护部门对核电厂场外的环境管理工作行使检查监督权。接受检查的单位应当如实反映情况，提供必需的资料。市环境保护部门应当为被查单位保守技术秘密和业务秘密。
市环境保护部门应当及时向市政府提供核污染资料，必要时市政府可以发布环境影响公告。
第二十条 违反本条例第十四条，擅自招用劳务工或招调外来工作人员进入限制区的，由主管部门责令限期清退，并对用人单位按擅自招用人数处以每人每月三百元罚款。
第二十一条 违反本条例第十五条，在限制区内擅自设立禁止项目的，由主管部门责令停建、停业、关闭或限期拆除；情节严重的，并处五千元以上五万元以下罚款。
第二十二条 违反本条例第十七条，在限制区内设立不符合限制区发展规划、属劳动密集型或重污染型项目的，由主管部门责令限期整顿、治理或停业关闭；情节严重的，并处五千元以上三万元以下罚款。
第二十三条 违反本条例第十八条，在大亚湾西航道擅自运输禁运物品的，由海上海务安全监察部门依据有关法律、法规予以处罚。
第二十四条 核电厂在运行过程中对周围公众和环境造成污染损害的，应依照国家有关法律、法规的规定承担赔偿责任。
第二十五条 当事人对根据本条例第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条规定作出的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的执法机关申请人民法院强制执行。
第二十六条 违反本条例，导致周围地区环境严重污染或者人身伤亡或者核电厂重大损失构成犯罪的，依法对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员追究刑事责任。
第二十七条 市民防办、环境保护、规划国土、计划、农业、经发、贸发、劳动、税务、工商行政管理、公安、海上海务安全监察等部门和核电厂所在地的区政府、街道办事处应当在各自职责范围内行使检查监督权，确保核电厂周围限制区环境与公众安全。
凡认真执行本条例，对维护核电厂安全运行和限制区公众安全及环境保护做出显著成效的单位和个人，由市政府根据有关规定予以表彰或奖励。
第二十八条 市政府可以依据本条例制定实施细则。
第二十九条 本条例自公布之日起生效。