论网络环境下商业秘密的保护
吴元国 于静
哈尔滨商业大学法学院
【摘要】
伴随着世界经济一体化、全球化的迅猛和国际互联网的快速发展以及电子商务的越来越普遍，特别是在中国加入世界贸易组织后，在国际互联网的网络环境下，使本已十分突出的商业秘密的保护问题更加的受到生产企业、贸易商家、法律学界及官方等社会各界的密切关注。
本文对网络环境下商业秘密的保护阐述了自己的观点，为各民事主体保护自己的商业秘密以及合理避开他人侵权纠缠，如何快速的适应和应对通过网络侵犯商业秘密的行为，在频繁的贸易交易中保守自己企业的商业秘密，维护自身企业的利益，在“与狼共舞”中取得胜利，提出了自己的见解。

关键词： 商业秘密 网络环境 保护 法律 权利人 信息
正文
商业秘密（trade-secret），又称为营业秘密，在世界贸易组织《与贸易有关的知识产权协议》（TRIPs）中被称为"未披露过的信息"。我国反不正当竞争法中也称为商业秘密。在原技术合同法中，曾提到"技术秘密"的保护，在反不正当竞争法中将商业秘密概括为符合条件的"技术信息和经营信息"。一般说来，商业秘密概括了技术秘密与营业秘密两个部分；而两者又都属于TRIPs 中定义的"未披露的信息"。因而，商业秘密作为知识产权法保护的对象，受到国际、国内知识产权法律界及各种知识产权组织个团体的高度重视。
本来在所谓实在世界商业秘密的保护较专利、商标、著作权的保护已经成为突出的问题，现在面对国际互联网的挑战，商业秘密则更引起生产企业、贸易商家、法律学界及官方等社会各界的密切关注。美国作为技术大国对商业秘密的保护手段更为激烈。本文对网络环境下商业秘密的保护阐述了以下观点，为各民事主体保护自己的商业秘密以及合理避开他人侵权纠缠，甚至不慎陷入美国《经济间谍法》的桎梏出谋划策。关于商业秘密及其在网络环境下的保护，实在是面对"入世"实现全球经济一体化和国际互联网络信息技术迅猛发展而立于不败之地不可或缺的一课。
一、商业秘密及商业秘密的构成要件
根据我国《反不正当竞争法》第十条的规定，商业秘密是指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息 。商业秘密涉及范围十分广泛，就学理而言，商业秘密可以分为四种：技术秘密、交易秘密、经营秘密和管理秘密。当然其他方面信息符合商业秘密本质特征的，也应当受到法律的保护。商业秘密有一定的规格。TRIPs对商业秘密的规格作出如下规定：1）受保护的信息作为整体或作为其中内容的确切组合，不是该信息领域人员普遍了解或容易获得的；2）因构成秘密而具有的商业价值；3）权利人为保密采取了合理措施。同时，权利人所防止的是任何人未经许可以违背诚实商业行为的方式，披露、获得或使用其控制下的商业秘密 。这与我国反不正当竞争法规定的商业秘密条件略有不同，我国法律将"实用性"也作为商业秘密的条件之一。根据法律和国际条约的规定，受到法律保护的技术信息和经营信息等商业秘密，应当具备法律要求的以下条件：
（1） 该项信息具有秘密性
商业秘密首要的构成条件就是该项信息应当具有秘密性，即没有被任何人向社会公开，不为公众所知悉。所谓向社会公开，是指向不特定的人员透露。单位职工因业务需要而掌握的秘密不能认为是向社会公开。其他单位因业务往来了解到经营者秘密的，如果有约定或者明知该项信息是他人的商业秘密，其他单位应当负有保密责任，该项信息不视为已对外公开的信息。他人窃取商业秘密但该秘密尚未扩散的，不视为已经丧失秘密性。权利人使用技术秘密制造的产品公开出售，也不破坏其秘密性。
判断一项信息是否具有秘密性应当注意：
1、该项信息的公开程度。对于完全没有公开过的信息，应当确定其具有秘密性。如商家筹划开展在营业时间中的某一特定时间内，将商品折价出售。这是属于经营策略中的营销策略，在企业筹划期间，这一经营策略信息就属于该企业的商业秘密。
2、该信息公开的范围。对于一项完整的信息，如果仅仅被部分公开，则未公开的部分仍然属于商业秘密。如权利人申请了专利，有关的申请文件被中国专利局公开；但是，权利人保留了部分技术诀窍，使其产品质量高于其他同类产品。这些技术诀窍，仍然具有秘密性。
（2）、该项信息具有商业利益性
一项信息，不一定会立即转化为经济利益。所谓能够为权利人带来经济利益，包括潜在的经济利益，也包括能够为权利人带来竞争优势。只要一项信息是有价值的信息，就能够满足这一条件的要求。没有价值的信息，既然不能为权利人带来经济利益，也就不具有保护价值。
判断一项信息是否具有经济价值，不能简单化，应当确定该项信息与经营者经济利益的内在联系，判断其是否有利用价值，与其他信息有什么关系，丧失该信息的秘密性对经营者有没有影响等。
通常，受到侵犯的经营信息或者技术信息，都具有经济价值，侵权人正是因为该项信息具有一定的经济价值才采用不正当的手段进行窃取、披露、使用。而权利人也是因为该项信息具有经济价值，才不予公开并采取保密措施。
（3）该项信息具有实用性
所谓具有实用性，是指该信息能够被权利人实际使用于生产或者经营。
一项信息具有实用性，并不意味着必须能够直接用于生产经营。如果该项信息能够为权利人的生产经营活动提供间接的、有益的帮助，该项信息仍然应当认定为具有实用性。例如，阶段性的技术成果，往往不能直接用于生产经营，但是，它是权利人进一步开展研究工作的基础，对技术成果的最终完成具有重要作用，所以，它就应当被认定具有实用性。
（4） 权利人采取了保密措施
这是认定商业秘密受保护的一项重要因素。如果权利人对一项信息没有采取保护措施，对该项信息采取放任其公开的态度，则说明他自己就不认为这是一项商业秘密，或者其并不要求保护，那么，法律也就不会给予保护。
所谓保密措施，应当是指合理的措施。一般情况下，合理的保护措施包括：
1）经营者建立了保密制度，将有关信息明确列为保密事项。
2）经营者没有制定保密制度，但明确要求对某项信息予以保密的。例如在该项信息的载体上明确标明"保密"字样等。
3）经营者建立了保密制度，虽然没有明确该项信息是秘密，但按照其保密制度规定，该项信息是属于保密范围的信息。
4）经营者在向他人披露，提供该项信息时，在有关的合同或者其他文件中明确要求予以保密。
5）经营者与他人合作开发或者委托开发一项新技术，在开发合同或者委托合同中，明确要求对待开发的技术进行保密。
此外，某些信息依其属性就可以表明属于商业秘密，权利人无需采取其他保密措施。例如，某软件开发商在其开发的软件上进行加密，同时制作了解密软件。这种加密、解密措施自然属于该软件开发商的商业秘密，开发商只要控制了解密软件，就等于采取了保密措施，无需再采取其他保密措施。
一项信息被国家、地方各级人民政府及其有关主管部门确定为国家秘密的，相关人员均负有保密义务，无论权利人是否采取了保密措施，均不影响该项信息构成商业秘密。
二、计算机网络环境下的商业秘密
计算机信息网络技术的发展，使商业秘密的保护面临了前所未有的新挑战。电子邮件（e-mail）的普及、国际信息网的运用和电子商务的开展，、"日趋式微的工作忠诚度"个人和企业"不择手段获取商业利益的情形" ，商业秘密时刻处在岌岌可危的状态中。它严重的影响了企业的发展 。
涉及网络对商业秘密的侵犯最经常的技术方式是通过电子邮件的方式，电子邮件传送信息可能造成的商业秘密侵害。由于电子邮件在商务贸易活动中的普遍运用，企业和其员工通过电子邮件有意或者无意侵害商业秘密的情况屡见不鲜。而由于不少企业高层管理者对于电子邮件缺乏必要的了解，还未建立制约制度，使企业内部由于电子邮件造成的隐患有增无减。电子商务的每一重要阶段都会运用电子邮件 ，如在招揽邀约、磋商阶段，用电子邮件散发广告等；在合同订立阶段，运用电子邮件签订合同，在付款阶段，运用电子邮件转发帐单、银行帐号、信用卡号码、各种收据等；在付货阶段，不但数字化商品可以直接通过电子邮件传送，而且以其他方式传送货物，也以电子邮件催促查询，保证合同的适当履行。在这些交易阶段，商业秘密都可能被员工利用计算机网络轻易的泄漏出去，他们还可以利用加密等手段，以对抗企业的监督。美国芝加哥一本《工作场所的因特网》的读物就披露员工泄漏秘密，老板还以为他是在勤奋的工作，也有员工出于过失在发电子邮件时键错按钮将交易秘密信息错传给另外一家客户等等。
此外，以FTP传输文件、BBS电子公告板方式、新闻组和远程登录（Telnet）等方式都可以泄露或窃取等造成对商业秘密的侵害。至于归属纯粹为计算机网络犯罪的入侵、破坏秘密信息类型的犯罪行为 ，则更属商业秘密的大敌，对于这一层次的网络安全问题，各类企事业单位就更不能不做好预防的工作。
三、中美商业秘密法比较研究
美国法律上商业秘密的概念，大约是在十九世纪中由英国传入美国，而首次适用出现于文献上的记载距今已超过一百五十年。在Kewanee Oil Co. v. Bicron Corp. 一案中，美国最高法院首席法官（Chief Justice）Warren Burger曾表示：维护商业伦理与鼓励发明是商业秘密法背后的既定政策。因此，商业秘密法一方面宣示了强调应在商业关系中维护伦理道德规范的公共秩序，也同时意图由此扩大专有知识的保护以利各类企业能够致力于新发明的阐研。
英美法系认为，商业秘密法是建立于侵权法及财产法上的权利，顺理成章可以得出，商业秘密应属于一种财产权（property right）的结论。从美国法院的一系列判决中可以清晰看到此种观念的形成。1984年的Ruckelshaus v. Monsanto 一案中，美国最高法院认为，州法院所认定的商业秘密是受到宪法第五修正案所保护的一种财产。在Carpenter v. United States案中，更进一步确立将商业秘密视为财产的原则 。当时美国法院遇到的商业秘密的纠纷，与我国近几年来遇到的侵犯商业秘密的纠纷有着惊人的相似。那时美国法院一直在如何界定离职或称"跳槽"员工原雇主保护其商业秘密的权利与离职员工实现其工作权间，进行不懈地探索和辛苦的判断。跳槽员工从其原企业取得的一般知识或商业秘密，是否会被认为是对原企业商业秘密的盗用，这是许多商业秘密纠纷案件争执的核心问题所在。
美国侵权行为汇编第757条指出，商业秘密是可以构成任何配方、模型、设计、或编辑而使用于商业上的信息，并且能够给予机会与具有获取利益的优势。侵权行为汇编列举了6项说明以规范商业秘密的定义：⑴该项信息在企业外部被知悉的程度；⑵该项信息在企业内部员工或其他人被知悉的程度；⑶企业为保护该项信息安全所采用的方法的程度；⑷对企业与其竞争者而言，该项信息的价值程度；⑸企业在研发该项信息所耗费的人力等与金钱；⑹该项信息可能被其他人正当取得或复制的难易度。在以上6项说明中，美国法院一般以第⑶、⑷项为重要考虑因素，即法院在判断是否构成商业秘密时，主要是基于对该项信息的新颖性（novelty）与商业价值（commercial value）的判断和把握。
1996年美国国会通过了美国经济间谍法（EEA）。由于我国台湾商界人士近期发生了几起涉嫌触犯该法而遭美国联邦调查局的逮捕或起诉的案件，该法应当引起我们的极大重视。美国经济间谍法是美国联邦调查局（FBI）所强力支持，并基于侵犯每个企业的经济利益也是对美国国家安全的威胁的理念而制定。该法对商业秘密的界定范围非常广泛，包括任何有形与无形的资料。该法商业秘密规定的构成要件有二：一，为权利人对该资料有效的保护措施；二，为资料具有价值且不为公众所知悉。该法规定意图窃密就会被认为违法而受到刑事起诉；该法甚至规定此种刑事起诉可以对美国境外的人发生效力，如在美国境内以电话或电子邮件等将商业秘密传送到美国境外，在美国境外接受商业秘密的人也有可能受到美国依据该法的刑事起诉。最应当予以注意的是美国联邦调查局在侦破侵犯商业秘密案件中，常常采用诱捕的方式，可以通过法官授权或者当事人同意 既可以在任何场合、地点等利用窃听、搜查等密侦手段，甚至对嫌疑人进行诱捕。美国经济间谍法规定对违法者最高可以判处15年的有期徒刑，对个人最高可以判处50万元美元罚金，对公司等可以判处1千万美元罚金。如发现一次窃取了5项商业秘密，5项商业秘密要分别定罪，罚金也是一项的5倍 。
美国法院近年来的案例也值得我们注意。有专家收集比较典型的经济间谍法案例有6起之多 。在Worthing一案中被告Patrick Worthing企图把本公司的蓝图、产品规格设计说明书以及新机器结构的说明录像带等秘密资料贩卖给竞争对手Owens Corning公司，但该公司不为所动且警告被告所在公司，也通知了联邦调查局。结局是Worthing被判处15个月有期徒刑，缓刑3年，其弟弟因提供100美元帮助犯罪被判处5年缓刑及6个月住所拘留。
有趣的是涉及网络的两起案件则又呈现另一番的情形。如1999年11月美国密西根州底特律地方法院还在审理的世界第二大汽车制造商福特公司诉Robert Lane侵犯商业秘密一案，福特公司要求被告撤销其www.blueovalnews.com的网站。因为该网站上载了原告未来汽车产品计划书等机密文件112份，原告一边警告自己的员工不得向被告传发秘密文件，一边对被告采取法律行动。受诉法院已经颁布了临时性禁令（temporary restraining order）,防止秘密传播、扩散，但却以言论自由为由未同意原告关闭该网站的请求 。
美国的几个立法及司法实践对我国网络商业秘密纠纷的处理，具有借鉴的意义。
四、侵犯商业秘密行为的认定
我国反不正当竞争法第十条规定，"经营者不得采用下列手段侵犯商业秘密：（一）以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密。（二）披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密。（三）违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密"，该条还规定，"第三人明知或者应知前款所列违法行为，获取、使用或者披露他人的商业秘密，视为侵犯商业秘密"。上述规定是认定侵犯商业秘密行为的法律依据。
目前，较常见的侵犯商业秘密的情形有：1）在人员流动过程中，单位职工带走原单位的商业秘密，到新的单位披露、使用；2）他人以利诱方式，使单位职工泄露本单位商业秘密；3）直接盗窃他人的商业秘密，包括盗窃技术图纸和资料，盗窃实验样品，盗窃经营计划等文件；4）职工为泄私愤而泄露单位商业秘密等。在司法实践中，确定是否侵犯商业秘密主要从以下几个方面进行：
贵州省人民政府办公厅


贵州省人民政府办公厅关于印发贵州省城市低收入家庭廉租住房管理试行办法的通知
黔府办发 〔2008〕 33号

各自治州、市人民政府，各地区行署，各县（自治县、市、市辖区、特区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：
《贵州省城市低收入家庭廉租住房管理试行办法》已经省人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 贵州省人民政府办公厅
二○○八年四月十日

贵州省城市低收入家庭廉租住房管理试行办法

第一章 总则
第一条 为建立健全城市廉租住房保障制度，保障城市低收入家庭的住房需求，根据国家有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内城市(含县城，下同)低收入家庭廉租住房保障制度的实施和管理。
本办法所称城市低收入家庭，是指符合当地统计部门当年公布的城市居民低收入家庭人均可支配收入标准的家庭。
第三条 保障城市低收入家庭基本住房需要是各级人民政府的职责。各市（州、地）、县（市、区）人民政府（地区行署）应当在国家和省统一政策指导下，根据当地经济社会发展的实际情况，因地制宜，建立廉租住房保障制度；在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省廉租住房保障制度建设工作的指导和监督。
　　各市（州、地）、县（市、区）房改（房地产管理）部门（以下称住房保障机构），负责本行政区域内城市低收入家庭廉租住房保障制度的实施和管理工作。
各级人民政府发展改革、监察、民政、财政、国土资源、审计、税务、统计、物价、编制、人行等部门，按照各自职责分工，负责廉租住房保障制度建设的相关工作。

第二章 保障方式
第五条 城市低收入家庭廉租住房保障方式以实物配租、出售廉租住房和发放租赁补贴相结合。
实物配租，是指县级以上人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。廉租住房紧缺的地区，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
出售廉租住房，是指在保障对象有一定经济承受能力时，地方人民政府根据经济发展状况以成本价或略低于成本的价格将公有住房出售给保障对象。
租赁补贴，是指县级以上人民政府在廉租住房房源不足时，向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。单位面积租赁住房补贴发放标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准差额的一定比例计算。
第六条 各市（州、地）、县（市、区）人民政府（地区行署）可根据当地财政承受能力和居民住房状况，以户为单位，近期在人均建筑面积8-12平方米范围内确定廉租住房保障面积标准，今后再根据情况变化逐步调整。
城市廉租住房保障对象的条件和保障标准，由各级住房保障机构会同发展改革、财政、民政、国土资源、税务、物价等有关部门拟定，经本级人民政府批准并报上级住房保障机构备案后公布执行。
第七条 廉租住房租金和出售价格实行政府定价，标准由各级物价部门会同同级住房保障机构制定，适时调整，公布执行。
廉租住房租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。维修费是指维持廉租住房在预定使用期限内正常使用所必须的修理、养护等费用。管理费是指实施廉租住房管理所需的人员、办公等正常开支费用。
第八条 各市（州、地）、县（市、区）人民政府（地区行署）应根据市场平均租金和廉租住房租金的差额，结合保障对象的收入等情况分类确定租赁补贴的发放标准。
实物配租的廉租住房按使用面积和规定的租金标准计租。有条件的地区，对城镇居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

第三章 保障资金及房屋来源
第九条 廉租住房资金的筹集，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括：
（一）县级以上（含县级，下同）财政预算安排的资金；
（二）从土地出让净收益中提取的不低于10%的资金；
（三）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（四）社会捐赠的资金；
（五）实物配租的廉租住房收取的租金；
（六）出售廉租住房的售房收入；
（七）其他渠道筹集的资金。
第十条 按第九条筹集的廉租住房资金全部纳入同级财政部门设立的住房保障资金专户，支出按照相关机关批准的预算由财政按项目实施进度和资金使用计划及时拨付。
各市（州、地）应将用于住房保障建设的公积金增值收益部分对所辖县（市、区）进行合理分配。
第十一条 廉租住房保障资金实行项目预算管理。各市（州、地）、县（市、区）住房保障机构应按照同级财政部门的规定编制年度项目支出预算，并将下一年度的资金筹集计划和支出预算报同级财政部门审定，同时报上级财政和住房保障主管部门备案。
对财政困难而廉租住房保障工作搞得好的地区，省人民政府将通过积极争取中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持，同时通过省预算内投资和设立省财政廉租住房保障专项资金等给予适当补助。
第十二条 各市（州、地）、县（市、区）住房保障机构，应将财政拨付的资金专项用于购建廉租住房和发放租赁补贴，以及廉租住房的维护和管理，并按照国家有关规定加强预算执行管理，不得截留、挤占或挪作他用。
各级财政、审计、国土资源、住房保障机构和监察机关对廉租住房保障资金的使用进行监督，确保廉租住房保障资金的专款专用。
第十三条 用于实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府出资收购和统一建设的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）经济适用住房、商品房开发项目中配建的住房；
（四）社会捐赠的住房；
（五）其他方式筹集的住房。
第十四条 廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构；推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。
第十五条 新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设，建筑面积应控制在50平方米以内。
配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。
第十六条 廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。
鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。
政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。

第四章 申请与核准
第十七条 廉租住房保障实行申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度。
第十八条 同时具备下列条件的家庭，可以申请城市低收入家庭廉租住房保障：
（一）人均收入符合当地廉租住房保障政策确定的收入标准；
（二）无住房或人均拥有住房面积（含租赁公房面积）符合当地廉租住房保障政策确定的住房面积标准；
（三）具有当地非农业常住户口；
（四）家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。
第十九条 居住危险房屋、集体宿舍，或借住办公用房等不具备基本生活设施房屋的，或承租私有房屋的，应视为无房户。
第二十条 家庭成员中在社会福利机构生活居住的人员，不纳入廉租住房保障范围。
本办法出台后迁入的家庭成员，在迁出地拥有其他住房或者正享受住房保障政策的，不纳入迁入地廉租住房保障范围。
第二十一条 申请廉租住房保障，应当由申请家庭的户主作为申请人；户主不具有完全民事行为能力的，须推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。
第二十二条 按照逐级审核的原则，申请人户口所在地街道办事处或镇人民政府（以下称受理机构）应做好保障对象资格初审的有关工作。申请廉租住房保障的家庭，应当向受理机构提出书面申请，并提供以下材料：
（一）民政部门出具的正在享受最低生活保障的证明，有关部门或单位出具的收入证明；
（二）家庭成员所在单位及居住地街道办事处或镇人民政府指定部门出具的住房证明；
（三）家庭成员的身份证和户口簿；
（四）地方政府或住房保障机构规定需要提交的其他证明。
第二十三条 受理机构收到住房申请资料后，应及时作出是否受理的决定，并以书面的形式告知申请人。申请资料不齐全或者不符合规定形式的，须在5个工作日内书面告知申请人需要补齐的全部内容，受理时间从补齐资料的次日起计算；逾期不告知的，自收到申请之日起即为受理。
申请资料齐备的，受理机构应当在30个工作日内签署意见并将全部申请资料移交当地住房保障机构。
第二十四条 住房保障机构在接到受理机构移交的申请材料后，应当会同民政等部门组成至少2人参加的审核小组，通过查档取证、入户调查、邻里访问及信函索证等方式，对申请家庭的收入、人口和住房状况进行核实。申请家庭及有关单位、组织及个人应当积极配合，如实反映情况。
住房保障机构应当在收到申请材料之日起15个工作日内向申请人出具审核决定。
经审核不符合条件的，住房保障机构应当书面通知申请人，说明理由。经审核符合条件的，住房保障机构应当通过多种方式在申请人户口所在地、居住地及工作单位将审核决定予以公示，公示期限为15日。
第二十五条 经公示有异议的，住房保障机构应在10个工作日内完成核实。经核实异议成立的，不予登记，并书面通知申请人，说明不予登记的理由。
经公示无异议或者异议不成立的，由住房保障机构予以登记，并书面通知申请人。
第二十六条 已经登记为廉租住房保障对象的家庭应按照申请时间的先后顺序排队轮候。同期申请的，应优先解决孤、老、病、残等特殊困难家庭、城市居民最低生活保障家庭和其他急需救助的家庭以及人均住房面积较少的家庭。原则上轮候期限不得超过一年。
轮候期间，申请家庭收入、人口及住房等情况发生变化的，申请人应当及时告知住房保障机构，并由住房保障机构对其资格进行复核，不符合条件的，应取消轮候资格。
第二十七条 住房保障机构应当及时向符合条件的申请人提供廉租住房。
第二十八条 对于登记后因房源不足未能安排廉租住房的申请家庭，应采取发放租赁补贴的方式对其实施住房保障，直至安排廉租住房为止。
第二十九条 对于享受实物配租的家庭，由申请人与廉租住房产权人签订租赁合同。廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）房屋用途和使用要求；
（四）租赁期限；
（五）房屋维修责任；
（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；
(七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规处理等；
（八）其他约定。
申请家庭不接受配租方案的，不再享有实物配租资格。住房保障机构可视情况采取发放租赁补贴的方式对其实施住房保障。
第三十条 对于发放租赁补贴的家庭，在与住房保障机构签订相关协议后，须按规定选择适当的住房并签定租赁合同。租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。住房保障机构对签订的租赁合同进行审核，符合规定的，即按规定发放租赁补贴。
第三十一条 住房保障机构应当将实施住房保障的结果在一个月内予以公布。
第三十二条 享受廉租住房保障的家庭应当在家庭情况发生变化后30日内，向住房保障机构如实申报家庭收入、人口及住房变动情况；民政部门应当每季将领取最低生活保障金家庭的名单和变化情况提供给同级住房保障机构。
第三十三条 住房保障机构应对享受住房保障的家庭的收入情况和住房情况等定期进行复查，并根据申请人的申报情况和民政部门提供的变化情况进行复核，同时根据复核结果对享受住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整，并书面通知当事人。
第三十四条 享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，住房保障机构应当作出取消保障资格的决定，在5个工作日内书面通知当事人，说明理由。同时，根据所提供的保障方式，分别终止对其实施的保障行为：
（一）未如实申报家庭收入、人口及住房状况的；
（二）家庭人均收入连续12个月以上超出当地住房保障政策确定的收入标准的；
（三）因家庭人员减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地住房保障政策确定的住房面积标准的；
（四）利用承租房屋进行违法活动或擅自改变承租房屋用途的；
（五）将承租的廉租住房转借或转租的；
（六）无正当理由连续6个月以上未在承租的廉租住房居住或无正当理由累计拖欠承租的廉租房租金6个月以上的；
（七）违反协议或合同明确的其他规定的。
第三十五条 享受实物配租的家庭应当自接到退出通知之日起30日内退回承租的廉租住房。
第三十六条 享受实物配租或终止实物配租的家庭，在自愿申请并经住房保障部门审核符合条件后，可按照当地经济适用住房政策购买所承租的廉租住房。各地也可视情况另行制定出售价格的优惠办法。
按本条规定购买住房的家庭不再享受住房保障的相关政策。

第五章 监督管理
第三十七条 住房保障机构应建立健全目标考核、办事公开、监督检查、责任追究等各项规章制度，接受上级主管部门和有关部门的检查，并自觉接受社会监督；规范服务行为，按照政务公开的要求，公开住房保障制度的政策、申请条件、补贴标准、办理程序和时限、服务及投诉电话等事项，内容明确，标识醒目。
第三十八条 住房保障机构要按照《城镇廉租住房档案管理办法》的规定，加强对档案的规范管理。配备专职人员，负责对住房保障实施过程中直接形成的具有保存价值的文字、图表、声像等记录档案的收集、整理、归档、统计、分析、移出和销毁等工作，确保资料的真实、完整、安全和有效利用。运用计算机等现代化手段，建立相应的电子档案，并及时更新相关数据，实现廉租住房保障管理信息化。
第三十九条 廉租住房保障对象档案应一户一档，包括申请、审核、登记、实施、年度复核、终止退出等有关材料。
廉租住房保障实施档案应包括申请家庭名单清册（台账），租赁补贴资金发放名单清册（台账），银行对账单，廉租住房保障实施统计报表，实物配租家庭租金收缴情况及各类住房保障管理工作的文件、图表、清册等相关资料。
用于实物配租的廉租住房建设项目，应保留项目前期各项审批手续及相关图纸资料，账目及资金使用情况，项目招投标合同、协议，项目竣工及后期管理等相关资料；通过收购方式筹集的廉租住房，应保留收购协议等相关资料。
第四十条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第六章 法律责任
第四十一条 廉租住房保障申请人对住房保障机构的审核结果、轮候时间、配租方式、补贴金额及取消决定等有异议的，应自收到通知起60日内向当地人民政府或上级主管部门申请行政复议或自收到通知起90日内提起行政诉讼。
第四十二条 城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，住房保障机构应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的，由住房保障机构或者具体实施机构依照有关法律法规处理。
第四十三条 申请廉租住房保障的家庭，不如实申报收入、人口及住房状况的，由住房保障机构取消其申请资格，在2年内不再接受该家庭及成员的住房保障申请；已骗取住房保障的，住房保障机构应责令其退还已领取的租赁补贴，或者退出廉租住房并补交市场租金与廉租住房租金的差额，或者补交核减的租金，并在5年内不再接受该家庭及成员的住房保障申请。
第四十四条 住房保障机构或者其他有关部门、单位的工作人员，在廉租住房保障管理工作中，有下列情形之一的，由有关行政机关给予行政处分：（1）不依法履行管理职责的；（2）收受他人财物或者其他好处的；（3）提供虚假证明的；（4）发现违法行为不予查处的；（5）擅自改变划拨用于廉租住房建设的土地用途的；（6）其他违反廉租住房管理工作的行为的。构成犯罪的，依法追究法律责任。

第七章 附 则
第四十五条 本办法由省建设行政主管部门会同省有关部门负责解释。各地可根据当地的实际制定具体实施细则。
第四十六条 本办法自下发之日起施行。